Een huis kopen als ongehuwd koppel: waarop letten?

Als jullie als ongehuwd koppel een woning aankopen, dan worden jullie beiden mede-eigenaar van de woning. Vaak zijn jullie elk voor de helft eigenaar, maar dat hoeft niet altijd zo te zijn.

Betaalt één van jullie een groter aandeel van de woning dan de ander, dan zijn er verschillende pistes:

• Ongelijke eigendom. De eenvoudigste methode is om elkaars werkelijke aandeel meteen in de akte op te nemen. Betaalt de ene partner 70% van de aankoopprijs, dan wordt die ook 70% eigenaar. Bij een latere verkoop ontvangt die partner dan 70% van de opbrengst. De notaris legt deze verhouding expliciet vast.
• Gelijke eigendom via privélening. Jullie kunnen er ook voor kiezen om beiden 50% eigenaar te worden. In dat geval kan de kapitaalkrachtige partner een lening geven aan de ander voor het tekort, zodat de minder kapitaalkrachtige 50% kan bijdragen. De notaris zal hiervoor een onderhandse schuldbekentenis opmaken. Op die manier wordt vastgelegd dat die lening terugbetaald moet worden als jullie de woning voortijdig verkopen of uit elkaar gaan.
• Gelijke eigendom via hypothecaire lening. De minder kapitaalkrachtige partner kan voor zijn of haar bijdrage ook een lening bij de bank aangaan. De bank zal wel de nodige garanties vragen in geval van wanbetaling.

Wanneer twee partners samen een woning kopen, kan het gebeuren dat ze elk een ander tarief aan registratiebelasting betalen. Dat is bijvoorbeeld zo wanneer één van hen al eigenaar is van een andere woning, terwijl het voor de ander de allereerste aankoop is. In dat geval komt enkel de partner zonder bestaande eigendom in aanmerking voor het gunsttarief voor een enige, eigen woning. De partner die al een woning bezit, moet het standaardtarief betalen op zijn of haar deel van de aankoop.

Bij een overlijden komen belangrijke vragen naar voren: wie erft welke rechten op het huis als jullie niet gehuwd zijn?

• Feitelijke samenwoners hebben geen wettelijk erfrecht. Is er geen testament, dan erft de langstlevende partner niets van de woning (maar behoudt natuurlijk wel zijn of haar deel als mede-eigenaar). Het deel van de overleden partner gaat dan naar diens wettelijke erfgenamen (bijvoorbeeld kinderen of ouders). Dat kan tot problemen leiden, want dan is er plots een ongewenste situatie met derden. Daarom is het essentieel om vooraf maatregelen te nemen (zie verder).
• Wettelijke samenwoners hebben wel een beperkt erfrecht. De langstlevende partner erft het vruchtgebruik op de gezinswoning en de huisraad. Dat betekent dat de partner in de woning mag blijven wonen (en de meubels mag gebruiken), maar de naakte eigendom gaat wel naar de erfgenamen van de overleden partner.
  
  Let op: zelfs wettelijk samenwonenden kunnen via testament elkaars erfrecht helemaal uitsluiten (zij hebben geen wettelijk beschermd erfdeel)!

Een overlijden kan tot ongewenste situaties leiden als jullie niet gehuwd zijn. Een speciaal instrument om elkaar te beschermen is het aanwasbeding. Dit kan in de koopakte opgenomen worden wanneer jullie de woning samen aankopen in onverdeeldheid (gewoonlijk 50/50). Een aanwasbeding kan bijvoorbeeld niet bij een 70/30-regeling.

Kort gezegd bepaalt een aanwasbeding dat het aandeel van de overleden partner automatisch ‘aanwast’ bij de langstlevende. Bij overlijden gaan het recht en de eigendom op het hele huis dus naar de langstlevende partner. De langstlevende betaalt dan registratierechten van overdracht op het aandeel van de overledene.

Let wel: bij een aanwasbeding moeten de risico’s voor beide kopers vergelijkbaar zijn (bijvoorbeeld gelijke levensverwachting/kansen). Ook kan zo’n clausule niet eenzijdig herroepen worden.

In combinatie met (of in plaats van) een testament kan het aanwasbeding een krachtige bescherming vormen voor de langstlevende partner. Een aanwasbeding wordt meestal als optie vastgelegd: de langstlevende partner heeft dan de keuze om gebruik te maken van de clausule of niet.

Ook via een testament kunnen jullie bescherming inbouwen. Hierin kunnen jullie elkaar tot erfgenaam benoemen voor elkaars deel in de woning. Dat doen jullie elk met een apart testament - een gezamenlijk testament mag niet. Een testament kan echter wel op elk moment eenzijdig herroepen worden. Ook als er reservataire erfgenamen zijn, zoals kinderen, hebben die recht op een bepaald deel van de erfenis. Jullie kunnen dus niet zomaar alles aan elkaar nalaten.

In een samenlevingscontract leggen de partners afspraken vast over de vermogensrechtelijke gevolgen van hun samenwonen en wat er gebeurt bij een breuk. Concreet kunnen jullie afspreken hoe de woonkosten verdeeld worden, hoe investeringen in de woning verrekend worden bij verkoop en wat er met de gemeenschappelijke goederen gebeurt. Jullie kunnen zelfs vastleggen hoe de waarde van de woning berekend wordt als de ene partner de andere wil uitkopen.

Zo’n samenlevingscontract is niet verplicht, maar wel aan te raden. Feitelijke samenwoners kunnen kiezen of ze daarvoor naar de notaris gaan. Wettelijke samenwoners zijn verplicht naar de notaris te gaan als ze zo’n overeenkomst willen.

Bij het kopen van een woning als ongehuwd koppel is het cruciaal om advies in te winnen. Dit helpt niet alleen bij het opstellen van de juiste overeenkomsten, maar ook bij het vermijden van valkuilen op lange termijn. Bespreek jullie plannen zeker met jullie notaris of estate planner. Zo kunnen jullie de verschillende pistes objectief afwegen en de hulp op de meest passende manier vormgeven.