Acheter une maison sans être mariés : quels sont les pièges à éviter ?

Lors de l'achat d'une habitation, si vous n'êtes pas mariés, vous devenez copropriétaires du bien immobilier. Généralement pour moitié, mais pas nécessairement. Si l'un des deux finance une fraction plus importante de l'habitation, plusieurs possibilités s'offrent à vous :

• Propriété à parts inégales. La méthode la plus simple consiste à consigner dans l'acte la fraction de l'habitation que possède chacun. Si le premier cohabitant paie 70% du prix d'achat, il devient propriétaire à 70%. Lors de la vente ultérieure du bien immobilier, il recevra 70% du produit de cette vente. Le notaire consigne précisément cette quote-part dans l'acte.
• Propriété à parts égales via un prêt privé. Vous pouvez aussi opter pour une autre solution : devenir copropriétaires à parts égales (50%). Dans cette formule, le cohabitant disposant des moyens financiers les plus importants consent à son partenaire un prêt pour la différence, de sorte que ce dernier puisse acquérir 50% de l'habitation. Dans ce cas, le notaire établit une reconnaissance de dette sous seing privé. Cette convention stipulera que ce prêt devra être remboursé si vous vendez la maison prématurément ou si vous vous séparez.
• Propriété à parts égales via prêt hypothécaire. Pour financer sa moitié du montant d'acquisition du bien, le cohabitant moins fortuné peut aussi contracter un prêt hypothécaire auprès d'une banque. La banque exigera toutefois les garanties nécessaires en cas de défaut de paiement.

Lorsque deux partenaires acquièrent ensemble une habitation, il peut arriver qu'ils soient soumis à des droits d'enregistrement différents. C'est le cas notamment lorsque l'un des deux est déjà propriétaire d'une autre habitation, alors qu'il s'agit de la première acquisition immobilière de l'autre. Dans un tel cas, il est possible que seul le second cohabitant bénéficie d’un avantage (taux préférentiel/abattement), tandis que le cohabitant qui possède déjà un bien n’en bénéficiera pas.

En cas de décès, une question importante se pose : qui hérite de quels droits sur l'habitation ?

• Les cohabitants de fait n'ont pas de droit successoral légal applicable entre eux. En l'absence de testament, le partenaire survivant n'hérite d'aucune partie du logement (mais conserve bien sûr sa part en tant que copropriétaire). La part du partenaire décédé revient alors à ses héritiers légaux, comme ses enfants ou ses parents. Cette situation peut être source de problèmes, car des tiers se retrouvent soudain impliqués. Il est donc essentiel de prendre des dispositions à l'avance (voir ci-dessous).
• Les cohabitants légaux disposent d'un droit successoral partiel entre eux. Le partenaire survivant hérite de l'usufruit de la part du défunt dans le logement familial et le mobilier qui le garnit. Il peut continuer à vivre dans le logement (et utiliser les meubles), mais la nue-propriété de cette part revient aux héritiers du partenaire décédé.

Attention: les cohabitants légaux peuvent aussi exclure mutuellement par testament le droit successoral de leur partenaire. En d'autres termes, la loi ne leur accorde pas de part successorale protégée (réserve héréditaire).

Si les deux partenaires ne sont pas mariés, le décès de l'un d'eux peut avoir des conséquences non désirables. La 'clause d'accroissement' est un des outils qui permet de s'en prémunir. Cette clause peut être insérée dans l'acte d'achat lorsque vous acquérez l'habitation en indivision à parts égales (50/50). La clause d'accroissement n'est pas possible lorsque l'achat se fait à parts inégales (70/30, par exemple).

La clause d'accroissement stipule que la part du partenaire décédé revient automatiquement au survivant après le décès. Le partenaire survivant est alors tenu d'acquitter des droits d'enregistrement sur la part du partenaire décédé.

Important, pour que la clause d'accroissement soit valable, les risques encourus par les deux acheteurs doivent être comparables (même espérance de vie, notamment). Une telle clause ne peut pas être révoquée unilatéralement.

En combinaison (ou en remplacement) d'un testament, une clause d'accroissement peut offrir une protection très efficace au partenaire survivant. Elle est généralement prévue dans l'acte d'achat de manière optionnelle : le partenaire survivant a alors le choix d'en faire usage ou non.

Le testament est également un outil de protection. Il permet par exemple aux deux partenaires de désigner l'autre comme légataire de sa part de l'habitation. Comme il n'est pas possible d'établir un testament commun, cette volonté doit être exprimée dans deux testaments distincts, un pour chaque partenaire. Attention toutefois, car un testament peut être révoqué unilatéralement à tout moment. En outre, les héritiers 'réservataires', tels que les enfants, ont légalement droit à une certaine partie de l'héritage. Il n'est donc pas possible de 'tout léguer' à sa compagne ou son compagnon.

Dans une 'convention de vie commune', les partenaires non mariés conviennent des conséquences patrimoniales de leur cohabitation et de leur éventuelle rupture. Concrètement, vous pouvez convenir de la manière dont les frais de logement sont partagés, dont les investissements réalisés dans la maison sont répartis en cas de rupture, et de ce qu'il advient des biens possédés en indivision. Vous pouvez même déterminer la manière dont la valeur de l'habitation sera calculée si l'un des partenaires souhaite racheter la part de l'autre.

Une telle convention de vie commune n'est pas obligatoire, mais recommandée. Les cohabitants de fait peuvent choisir d’aller ou non devant notaire afin de l’établir. En revanche, les cohabitants légaux ont l'obligation de la signer devant notaire.

Avant d'acheter un bien immobilier ensemble, un couple non marié a tout avantage à se faire conseiller. Ces conseils aideront les partenaires non seulement à établir les conventions adéquates, mais aussi à éviter les pièges à long terme.

Notre recommandation est donc la suivante : discutez de vos projets avec votre notaire ou votre Estate Planner. Lors de cet entretien, cet expert vous aidera à évaluer objectivement les différentes options et à choisir les meilleures solutions en fonction de votre situation et de vos souhaits.