En Belgique, le logement familial bénéficie d’une protection particulière. À juste titre. Ce logement est l’endroit où les enfants ont grandi, où les souvenirs de la famille se sont créés mais également le bien dans lequel beaucoup de temps et d’argent ont été investis.
Lorsqu’un des époux décède, l’objectif est d’éviter au conjoint survivant toute difficulté additionnelle. Il se pourrait qu’il ne dispose pas de fonds suffisants pour payer les droits de succession ou que l’un des enfants ou un autre héritier complique les choses en sa qualité de nouveau copropriétaire du bien. C’est pour éviter ce genre de situation que le législateur a instauré plusieurs dispositifs de protection.
Mais voilà, cette protection n’est pas suffisante dans tous les cas. Bonne nouvelle quand-même, il est possible d’y remédier. Dans les lignes qui suivent, nous partons de l’hypothèse selon laquelle les deux conjoints ou cohabitants possèdent le logement familial à parts égales (50/50), et qu’ils ont des enfants.
1. Un des époux décède et aucune disposition particulière n’a été prise
- Couples mariés
Au décès d’un des époux, le survivant hérite en principe de l’usufruit de la totalité du patrimoine du défunt et les enfants de la nue-propriété. Ce principe général s’applique aux couples mariés tant sous le régime de communauté que sous celui de la séparation des biens.
Cette disposition s’applique donc au logement familial et aux meubles et objets qui le garnissent. Les enfants héritent de la nue-propriété de la part de l’époux défunt, et le conjoint survivant de l’usufruit (même s’il n’est pas copropriétaire du logement). En conséquence, il peut (continuer à) y vivre en toute liberté, ou donner ce bien en location et en percevoir les revenus. Les enfants ne peuvent contraindre le parent survivant à quitter le logement ou à le vendre. À l’inverse, si le conjoint survivant souhaite vendre le logement, il doit obtenir au préalable l’accord des enfants.
- Cohabitants légaux
Le cohabitant légal survivant hérite uniquement de l’usufruit du logement familial et des meubles et objets qui le garnissent (et non de l’usufruit de l’ensemble du patrimoine successoral). Quant aux enfants, ils héritent de la nue-propriété (de la part) du logement familial faisant partie de la succession du cohabitant légal défunt.
- Cohabitants de fait
Les cohabitants de fait n’héritent pas l’un de l’autre, sauf si des dispositions particulières ont été prises, par exemple via un testament. Lorsque ce n’est pas le cas, les enfants héritent de la moitié en pleine propriété du logement familial de leur parent défunt. En conséquence, le cohabitant survivant conserve la pleine propriété de sa moitié du logement familial, tandis que les enfants héritent de la pleine propriété de l’autre moitié. Comme on l’imagine, une telle situation peut engendrer divers problèmes, qu’il est heureusement possible de prévenir (voir ci-dessous).
2. Quel est le montant des droits de succession dus sur le logement familial ?
- Le conjoint ou cohabitant survivant
En cas de décès d’un des époux ou cohabitants, le conjoint ou cohabitant légal survivant ne paie en principe aucun droit de succession sur la part du logement familial dont l’usufruit lui revient (sauf certains cas exceptionnels). C’est également le cas lorsqu’il hérite du logement familial en pleine propriété, par exemple par le biais d’une disposition testamentaire.
En principe, un cohabitant de fait n’hérite de rien, sauf disposition particulière prise dans ce sens, via un testament par exemple.
- Le cohabitant de fait survivant hérite du logement familial en Flandre ? Il n’est pas redevable de droits de succession s’il peut prouver que le couple a cohabité sans interruption pendant les trois années qui ont précédé le décès et qu’ils ont formé un ménage commun.
- A Bruxelles, des droits de succession préférentiels s’appliquent (sous certaines conditions) entre cohabitants de fait pour autant qu’ils aient cohabités de manière ininterrompue pendant les trois années précédant le décès et qu’ils aient formé un ménage commun.
- En Wallonie, aucune exonération ou réduction n’est d’application, et les tarifs appliqués sont ceux applicables entre tiers. Ces tarifs sont très élevés : de 30% sur la tranche la plus basse à 80% sur la tranche la plus élevée. Le nouveau gouvernement wallon a toutefois l’intention de réduire considérablement ces tarifs.
- Les enfants
La part du logement familial dont héritent les enfants en nue-propriété (ou le cas échéant en pleine propriété) est soumise aux droits de succession applicables en ligne directe.
- A Bruxelles et en Wallonie, des tarifs préférentiels s’appliquent (sous certaines conditions) à une première tranche de 250.000 euros, les tarifs ordinaires étant d’application au-delà.
- En Flandre, les taux sont compris entre 3 et 27%. La taxation est calculée distinctement sur la part mobilière et la part immobilière de la succession, de sorte que le montant total des droits de succession à payer peut être inférieur.

3. Comment assurer une protection additionnelle au partenaire survivant ?
- Couples mariés
En cas de décès d’un des époux, l’usufruit du logement familial revient légalement au conjoint survivant, et non la pleine propriété. Le contrat de mariage permet toutefois de mieux le protéger.
Dans le régime matrimonial de la communauté de biens, il est possible d’ajouter une clause de choix optionnelle. Cette disposition permet au conjoint survivant d’opter pour l’attribution de tout ou partie des biens communs en usufruit ou en pleine propriété.
Dans le régime de séparation des biens, il est également possible de prévoir une telle clause optionnelle jouant sur le logement familial. Le couple doit toutefois au préalable adjoindre un ‘patrimoine commun interne’ à son régime de séparation des biens auquel l’habitation familiale est apportée.
- Cohabitants légaux et de fait
Les cohabitants peuvent conclure un contrat d’accroissement. Sous certaines conditions, ce contrat permet au cohabitant survivant de recueillir de l’autre moitié du logement familial, en usufruit ou en pleine propriété.
Ici, il est essentiel que chacun des cohabitants dispose d’une chance équivalente d’acquérir la part de l’autre. Cette équivalence doit être évaluée au cas par cas, en tenant compte notamment de la hauteur de la part indivise détenue par chaque partie, mais aussi de l’âge, de l’état de santé, de l’espérance de vie, etc. En l’absence d’équivalence de chance entre les cohabitants, le contrat d’accroissement peut être requalifié en donation, avec des conséquences civiles et fiscales négatives. Toute modification ou résiliation de cette convention ne peut se faire qu’avec l’accord des deux parties.
En cas de décès, grâce au contrat d’accroissement, le cohabitant survivant ne devra pas payer de droits de succession sur la moitié du logement familial qu’il acquiert, mais bien des droits d’enregistrement de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles, et de 12% en Flandre. Selon la situation (cohabitation légale ou de fait) et la région, cette conséquence peut être avantageuse ou non : l’établissement d’un testament constituera souvent une voie plus favorable, compte tenu des possibles exonérations ou réductions pour cohabitants dans les différentes régions.
4. Quid d’une donation ou d’un testament?
En marge du contrat de mariage ou du contrat d’accroissement, la donation ou le testament peuvent parfois constituer une solution. Ces instruments peuvent toutefois, dans une mesure plus ou moins grande selon le mode de cohabitation, s’avérer moins intéressant en termes de protection, tant au sein du couple (révocabilité des donations entre époux, par exemple) qu’à l’égard des droits successoraux des enfants. Au cas par cas, il convient également tenir compte des conséquences fiscales de ces choix.
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