Qu’advient-il du logement familial à votre décès ?

•  Couples mariés

Au décès d’un des époux, le survivant hérite en principe de l’usufruit de la totalité du patrimoine du défunt et les enfants de la nue-propriété. Ce principe général s’applique aux couples mariés tant sous le régime de communauté que sous celui de la séparation des biens.

Cette disposition s’applique donc au logement familial et aux meubles et objets qui le garnissent. Les enfants héritent de la nue-propriété de la part de l’époux défunt, et le conjoint survivant de l’usufruit (même s’il n’est pas copropriétaire du logement). En conséquence, il peut (continuer à) y vivre en toute liberté, ou donner ce bien en location et en percevoir les revenus. Les enfants ne peuvent contraindre le parent survivant à quitter le logement ou à le vendre. À l’inverse, si le conjoint survivant souhaite vendre le logement, il doit obtenir au préalable l’accord des enfants.

• Cohabitants légaux 

Le cohabitant légal survivant hérite uniquement de l’usufruit du logement familial et des meubles et objets qui le garnissent (et non de l’usufruit de l’ensemble du patrimoine successoral). Quant aux enfants, ils héritent de la nue-propriété (de la part) du logement familial faisant partie de la succession du cohabitant légal défunt.

• Cohabitants de fait

Les cohabitants de fait n’héritent pas l’un de l’autre, sauf si des dispositions particulières ont été prises, par exemple via un testament. Lorsque ce n’est pas le cas, les enfants héritent de la moitié en pleine propriété du logement familial de leur parent défunt. En conséquence, le cohabitant survivant conserve la pleine propriété de sa moitié du logement familial, tandis que les enfants héritent de la pleine propriété de l’autre moitié. Comme on l’imagine, une telle situation peut engendrer divers problèmes, qu’il est heureusement possible de prévenir (voir ci-dessous).

• Le conjoint ou cohabitant survivant

En cas de décès d’un des époux ou cohabitants, le conjoint ou cohabitant légal survivant ne paie en principe aucun droit de succession sur la part du logement familial dont l’usufruit lui revient (sauf certains cas exceptionnels). C’est également le cas lorsqu’il hérite du logement familial en pleine propriété, par exemple par le biais d’une disposition testamentaire.

En principe, un cohabitant de fait n’hérite de rien, sauf disposition particulière prise dans ce sens, via un testament par exemple.

•  Couples mariés

En cas de décès d’un des époux, l’usufruit du logement familial revient légalement au conjoint survivant, et non la pleine propriété. Le contrat de mariage permet toutefois de mieux le protéger.

Dans le régime matrimonial de la communauté de biens, il est possible d’ajouter une clause de choix optionnelle. Cette disposition permet au conjoint survivant d’opter pour l’attribution de tout ou partie des biens communs en usufruit ou en pleine propriété.

Dans le régime de séparation des biens, il est également possible de prévoir une telle clause optionnelle jouant sur le logement familial. Le couple doit toutefois au préalable adjoindre un ‘patrimoine commun interne’ à son régime de séparation des biens auquel l’habitation familiale est apportée.

• Cohabitants légaux et de fait

Les cohabitants peuvent conclure un contrat d’accroissement. Sous certaines conditions, ce contrat permet au cohabitant survivant de recueillir de l’autre moitié du logement familial, en usufruit ou en pleine propriété.

Ici, il est essentiel que chacun des cohabitants dispose d’une chance équivalente d’acquérir la part de l’autre. Cette équivalence doit être évaluée au cas par cas, en tenant compte notamment de la hauteur de la part indivise détenue par chaque partie, mais aussi de l’âge, de l’état de santé, de l’espérance de vie, etc. En l’absence d’équivalence de chance entre les cohabitants, le contrat d’accroissement peut être requalifié en donation, avec des conséquences civiles et fiscales négatives. Toute modification ou résiliation de cette convention ne peut se faire qu’avec l’accord des deux parties.

En cas de décès, grâce au contrat d’accroissement, le cohabitant survivant ne devra pas payer de droits de succession sur la moitié du logement familial qu’il acquiert, mais bien des droits d’enregistrement de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles, et de 12% en Flandre. Selon la situation (cohabitation légale ou de fait) et la région, cette conséquence peut être avantageuse ou non : l’établissement d’un testament constituera souvent une voie plus favorable, compte tenu des possibles exonérations ou réductions pour cohabitants dans les différentes régions.

En marge du contrat de mariage ou du contrat d’accroissement, la donation ou le testament peuvent parfois constituer une solution. Ces instruments peuvent toutefois, dans une mesure plus ou moins grande selon le mode de cohabitation, s’avérer moins intéressant en termes de protection, tant au sein du couple (révocabilité des donations entre époux, par exemple) qu’à l’égard des droits successoraux des enfants. Au cas par cas, il convient également tenir compte des conséquences fiscales de ces choix.