Une seconde résidence en France, Espagne ou Italie : quels impôts devrez-vous payer ?

Estate Planning & Fiscalité - 19 juillet 2024

Une seconde résidence en France, Espagne ou Italie : quels impôts devrez-vous payer ?

Rédigé par Wim Vermeulen (bureau d’avocats Cazimir)
& Luc Goossens (Senior Estate Planner)

Le présent article a été rédigé en étroite collaboration avec le bureau d’avocats Cazimir.

Plus de 220.000 Belges sont propriétaires d’un bien immobilier à l’étranger1. Vous aussi, vous envisagez d’acquérir une seconde résidence sous des cieux plus cléments ? N’oubliez pas de vous informer quant aux implications fiscales de cette décision.

La France, l’Espagne et l’Italie sont depuis toujours les destinations les plus prisées des Belges en quête d’une résidence secondaire. Malgré l’unification européenne, chacun de ces pays applique des règles fiscales qui lui sont propres. Vous devrez aussi tenir compte de deux régimes fiscaux : celui dans le pays où se situe votre bien immobilier, mais aussi celui en Belgique. Enfin, au sein d’un même pays, il peut exister des différences régionales en matière de fiscalité.

Ci-dessous, à titre d’introduction, vous trouverez les différents éléments à prendre en compte lors d’un achat en France, en Espagne et en Italie.2
Notre recommandation ? Faites-vous toujours conseiller et assister, tant en Belgique qu’à l’étranger.

1. Droits d’enregistrement lors de l’achat

Lors de l’achat de votre bien immobilier en France, des droits d’enregistrement français sont dus. La base imposable est la valeur marchande de l’habitation, avec le prix convenu comme montant minimum. Le tarif varie entre 5,09% et 5,81%, selon les régions. Une taxe additionnelle de 0,10% est due pour l’enregistrement. Si l’habitation a moins de 5 ans, le régime TVA est également d’application (20%).

A l’achat d’un bien immobilier en Espagne, vous devez vous acquitter des droits d’enregistrement sur le prix d’achat. Le tarif varie entre 6 et 10%, en fonction de la région dans laquelle le bien est situé. Si l’habitation est neuve, vous devrez aussi tenir compte d’une TVA de 10%. Attention : en tant qu’acheteur, vous serez dans l’obligation de verser 3% du prix de vente au fisc espagnol si le vendeur n’est pas résident espagnol, au titre de précompte sur l’impôt sur le revenu espagnol des non-résidents.

L’acquisition d’un bien immobilier en Italie est soumise, en principe, à des droits d’enregistrement de 9%, avec cependant quelques dérogations à cette règle : un tarif préférentiel de 2% lors de l’achat du premier logement principal, et un tarif de 15% pour les terres agricoles. Ces droits d’enregistrement sont calculés sur la base de la valeur cadastrale (qui est souvent sensiblement inférieure au prix de vente). Outre ces droits d’enregistrement, des droits hypothécaires et une taxe cadastrale sont également dus. Ils se montent tous deux à 50 euros. Dans certains cas exceptionnels – en cas de revente dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux d’une construction neuve ou en cas de travaux de rénovation lorsque le vendeur est promoteur – une TVA est également due (entre 4 et 22%). Enfin, si la vente est soumise à la TVA, il vous faudra également vous acquitter des droits d’enregistrement (200 euros), des droits hypothécaires (200 euros), une taxe cadastrale (200 euros) et des droits de timbre (310 euros).

Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier à l’étranger, n’oubliez pas qu’il existe une alternative au crédit hypothécaire classique.

2. Taxation des revenus locatifs

Lorsque vous louez un bien immobilier en Belgique à un particulier, vous n’êtes en principe pas imposé sur les loyers réels, mais uniquement sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%.

En France, par contre, la taxation à l’impôt sur le revenu se fait sur les loyers réellement perçus. Cette taxe n’est donc pas d’application, en principe, si vous réservez cette résidence secondaire à votre usage exclusif. Les loyers nets sont taxables selon un barème progressif. Le tarif varie de 0 à 45%, en fonction des tranches de revenus. Les non-résidents sont toutefois taxés en principe à un taux minimum de 20% sur le revenu imposable jusqu’à 27.478 euros. Ce n’est qu’à la condition de prouver que, en tenant compte de leurs revenus globaux, ils seraient taxés en France à des taux inférieurs, qu’ils sont taxés dans des tranches plus faibles. Les revenus locatifs nets sont aussi soumis à des cotisations de sécurité sociale, qui se montent à 7,5%.

En Espagne, les revenus locatifs sont taxés sur la base du loyer brut, dont vous pouvez déduire les travaux de rénovation, les frais de maintenance et les intérêts payés dans le cadre du crédit souscrit pour acquérir le bien. Le tarif est toujours de 19%. Si le bien n’est pas donné en location, vous êtes imposé sur un loyer fictif de 1,1 ou 2% de la valeur cadastrale (selon que cette valeur cadastrale a été définie ou revue). En Espagne, vous payez donc tous les ans un impôt sur le revenu même lorsque vous ne louez pas votre habitation.

En Italie, la taxation locative ne s’applique que si vous louez votre résidence secondaire. La base taxable est soit le revenu cadastral péréquaté, soit 95%3 des loyers réellement perçus (c’est le montant le plus élevé qui est retenu). Les pourcentages sont progressifs et varient de 23 à 43%. En alternative au tarif progressif, vous pouvez opter pour une taxe forfaitaire de 21%, prélevée sur les revenus bruts.

Attention : si vous proposez des services connexes à la location pure et simple, vous pouvez être tenu d’appliquer une TVA. Sachez cependant que, compte tenu de la déductibilité de la TVA lors de l’achat ou de travaux de rénovation ultérieurs, une location assujettie à la TVA peut être une solution intéressante.

Vous trouverez de plus amples informations sur ces impôts, taxes et droits dans le document ci-joint.

Important : vous ne devez pas seulement déclarer vos revenus locatifs dans le pays de votre seconde résidence, mais aussi en Belgique. Tout d’abord, vous devez introduire une demande de détermination du revenu cadastral belge du bien situé à l’étranger. Si le bien n’est pas loué ou s’il est donné en location à une personne privée, vous serez imposé sur la base de ce revenu cadastral. S’il est loué à une société ou à une personne qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes tenu de déclarer le loyer réellement perçu. Le cas échéant, n’oubliez pas de demander l’exemption de double imposition dans votre déclaration à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

3. Taxe immobilière annuelle

En France, vous devez également tenir compte de plusieurs impôts locaux. Il s’agit d’une part de la ‘taxe foncière sur les propriétés bâties’ et d’autre part de la ‘taxe d’habitation’. Dans les deux cas, c’est la valeur cadastrale qui sert de base imposable. Le tarif varie d’une commune à l’autre.

En Espagne, en tant que propriétaire d’un bien immobilier espagnol, vous êtes soumis à une taxe immobilière annuelle, appelée ‘impuesto sobre bienes inmuebles’. Là aussi, les tarifs varient selon les communes.

En Italie, c’est l’Imposta municipale unica’ qui est d’application. Il s’agit d’une taxe immobilière locale calculée sur la valeur forfaitaire du bien immobilier, telle que déterminée par la loi. Les pourcentages varient d’une commune à l’autre, avec un maximum de 1,06%.

4. Taxe sur le patrimoine

En France, les non-résidents sont soumis à une taxe sur le patrimoine lorsque le patrimoine immobilier net français du ‘foyer fiscal’4 est supérieur à 1,3 million d'euros. Les tarifs fluctuent entre 0,50% et 1,50% (à partir de 10 millions d'euros). La première tranche de 800.000 euros est exonérée. De multiples dispositions limitent la diminution (artificielle) de la base imposable.

En Espagne, les non-résidents sont taxés sur la base de leur patrimoine immobilier net situé en Espagne. En principe, des tarifs progressifs sont d’application (de 0,2% à 3,5%). La première tranche de 700.000 euros (par personne) est exonérée. Les régions autonomes sont toutefois habilitées à fixer des tarifs, exemptions et réductions différents, jusqu’à 100%. Ainsi, aucune taxe sur le patrimoine n’est due en Andalousie et à Madrid. Attention cependant car, dans ces deux régions, les très grands patrimoines immobiliers peuvent faire l’objet de la ‘contribution de solidarité’ récemment instaurée.

Aucune taxation du patrimoine n’existe en Italie.

Une femme dans un tapis suspendu

5. Taxe sur la plus-value à la revente

Vous souhaitez vendre votre seconde résidence ? Il y a beaucoup de chances que vous deviez (re)passer à la caisse. En Belgique, vous ne payez en principe aucune taxe sur la plus-value si l’habitation est revendue plus de 5 ans après l’achat. Ce n’est généralement pas le cas à l’étranger. En Espagne, cette taxe sur la plus-value s’élève à 19%. Vous devrez aussi payer une taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain.

En France, la taxe sur la plus-value se monte à 26,5% au total : 19% d’impôts sur les revenus et 7,5% de cotisations de sécurité sociale. La base imposable peut cependant être réduite grâce à des ‘abattements’, pour autant que le bien immobilier soit conservé plus de 5 ans. Après 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur les revenus et après 30 ans de possession du bien immobilier, les cotisations de sécurité sociale ne sont plus dues.

En Italie, vous êtes en principe exempté de la taxe sur la plus-value, à la condition que le bien immobilier soit vendu après une possession de plus de 5 ans.

6. Droits de succession et planification successorale

La plupart des pays prélèvent des droits de succession lors du décès de leurs résidents fiscaux, ainsi que sur les biens immobiliers se trouvant sur leur territoire. En Belgique, des droits de succession sont dus sur l’ensemble de votre patrimoine mondial, et donc aussi sur vos biens immobiliers à l’étranger. Si, en tant qu'héritier, vous payez également des droits de succession à l'étranger, vous pouvez généralement les déduire des droits de succession que vous payez en Belgique.

Les Français sont totalement exemptés de droits de succession entre époux et personnes ayant conclu un PACS (‘pacte de solidarité’ , c.à.d. un dispositif similaire à la cohabitation légale belge). En ligne directe, vous paierez des droits de succession selon un barème progressif allant de 5 à 45%. Chaque enfant a droit à un abattement de 100.000 euros par parent, sur lesquels aucun impôt n’est dû.

En Espagne, les tarifs varient selon les régions autonomes. Dans plusieurs d’entre elles – telles que Valence, l’Andalousie, les Baléares et les Iles Canaries – les droits de succession pour les enfants, le conjoint et (dans certains cas) le cohabitant légal sont (presque) entièrement supprimés, grâce à des exonérations allant jusqu’à 100%.

En Italie, il y a une exonération des droits de succession en ligne directe et entre époux jusqu’à 1 million d’euros par bénéficiaire. Au-delà de ce montant, les droits s’élèvent à 4%.

Ne vous réjouissez cependant pas trop vite car, si vous êtes toujours résident belge au moment du décès, votre bien immobilier situé à l’étranger sera inclus dans votre succession.

Une formule souvent utilisée en Belgique pour éviter les droits de succession est l’achat scindé. Par cette technique, les enfants acquièrent la nue-propriété d’une habitation, et les parents l’usufruit. L’achat scindé est très courant dans notre pays parce que, au moment du décès de l’usufruitier, l’adjonction de l’usufruit à la nue-propriété est en principe exonéré d’impôts. Cette technique est également valable en France et en Italie. En revanche, elle est déconseillée en Espagne, car cette adjonction de l’usufruit lors du décès de l’usufruitier donne à nouveau lieu à la perception de droits d’enregistrement. Cette particularité a aussi un impact négatif sur la taxation ultérieure de la plus-value.

En tout état de cause, il est recommandé de vous faire assister lors de l’achat par un conseiller spécialisé, afin d’élaborer une planification successorale judicieuse, qui tient compte des contingences fiscales propres à la Belgique et au pays étranger en question.

7. Droits de donation

Si vous faites don d’une seconde résidence à l’étranger, vous ne serez pas imposé en Belgique, sous certaines conditions. Par contre, des droits de donation sont généralement dus dans le pays où se situe votre bien immobilier. En Espagne, les tarifs applicables dépendent à nouveau de la région où se situe le bien immobilier. Une donation y donnera en outre lieu à un impôt sur la plus-value. En France et en Italie, les tarifs des droits de donation correspondent à ceux des droits de succession.

Un notaire n’est pas l’autre

En Belgique, c’est le notaire qui gère l’achat/vente des biens immobiliers. Il se charge d’obtenir une attestation de sol, vérifie s'il existe des hypothèques sur l'immeuble, si le vendeur est bien le propriétaire, etc. Le notaire joue aussi un rôle de conseil et de protecteur des droits des parties. Il en va de même pour les notaires français.

Dans de nombreux autres pays, le rôle du notaire est plus restreint. Son rôle se limite, pour ainsi dire,à apposer une signature sur l’acte. En conséquence, il est recommandé – et même obligatoire dans certains pays – de se faire assister par un avocat spécialisé lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger.

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1 Source : De Tijd, 18 juin 2024 - tijd.be/netto/news/vastgoed/belg-betaalt-in-een-jaar-35-000-euro-meer-voor-buitenlandse-vakantiewoning/10551730.html

2 Le présent article détaille certains points d’attention fiscaux à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier situé à l’étranger par un particulier dont le domicile fiscal est établi en Belgique. Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier via une société belge ou étrangère ? Vous n’êtes pas fiscalement domicilié en Belgique ? Dans ces deux cas, d’autres règles et principes sont généralement d’application. Le présent article ne possède qu’un caractère éducatif et les informations qu’il contient sont de nature générale. Son objectif est de présenter à un large public, de manière simplifiée, des matières qui sont complexes par essence. Bien que Deutsche Bank AG Succursale de Bruxelles ait obtenu ses informations auprès de sources fiables, elle ne garantit ni l’exactitude ni l’exhaustivité de ces informations. Deutsche Bank AG Succursale de Bruxelles ne peut être tenue pour responsable d’éventuels préjudices découlant du fait que ces informations, obtenues auprès d’une source fiable, sont incorrectes ou obsolètes. Le présent article ne peut en aucun cas être considéré comme un conseil fiscal ou juridique, et il ne tient pas compte de votre situation particulière. Vous êtes totalement responsable de l’usage que vous faites des informations contenues dans le présent article, et vous devez tenir compte d’éventuels changements de la situation, tels que des modifications de législation.

3 Pour les bâtiments situés dans le centre de Venise et/ou sur les îles de Giudecca, Murano et Burano, seuls 75% des loyers réels sont pris en compte, et 65% pour les biens immobiliers considérés comme faisant partie du patrimoine historique ou artistique.

4 Le ‘foyer fiscal IFI’ se compose des deux conjoints ou cohabitants de fait ou légaux. Il est également tenu compte des éventuels biens des enfants (mineurs) qui résident à la même adresse.

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