Les résidences secondaires à l’étranger seront bientôt taxées différemment

De nombreux Belges ont une résidence secondaire à l'étranger. En tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier d’un tel bien, ils sont présumés en tirer des revenus immobiliers. Il convient de noter que ce qui suit ne concerne que la résidence secondaire que le propriétaire ou l’usufruitier occupe lui-même ou loue à une personne physique qui ne l'utilise pas dans le cadre de l’exercice de sa profession. Jusqu'à présent, ces revenus de bien à l’étranger étaient, du point de vue fiscal belge, traités différemment des revenus provenant d'une résidence secondaire située en Belgique.

Les autorités belges ont déjà été condamnées à plusieurs reprises par la Cour Européenne de Justice pour cette inégalité de traitement fiscal. En novembre 2020, la Belgique a même été condamnée à une amende de 2 millions d'euros et à une astreinte de 7.500 euros par jour. Cela a incité les autorités belges à intervenir en prenant une nouvelle loi qui a depuis été publiée au Moniteur belge. Entre-temps, l’administration fiscale belge a également publié une première circulaire à ce sujet.

En principe, en tant que contribuable, vous êtes tenu(e) de renseigner chaque année le revenu immobilier de votre résidence secondaire dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques. Ce que vous devez déclarer exactement dépend de la localisation de votre résidence secondaire et de l’utilisation que vous en faites.

• Si votre résidence secondaire se trouve en Belgique, il vous suffit de renseigner le revenu cadastral non indexé (ci-après "RC") dans votre déclaration fiscale. Ce RC est un revenu locatif (fictif) forfaitaire (voir ci-dessous). Peu importe que vous occupiez vous-même cette résidence secondaire belge ou que vous la louiez à une personne physique qui ne l'utilise pas pour des besoins professionnels. Pour calculer l'impôt, le revenu immobilier est dans ce cas égal au RC indexé multiplié par 1,4 (le cas échéant et sous conditions, à réduire des intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou conserver des biens immobiliers).
• Si vous occupez vous-même votre résidence secondaire à l'étranger, vous devez indiquer dans votre déclaration fiscale la valeur locative brute de ce bien, moins l'impôt payé à l'étranger sur ce bien. La valeur locative brute est en principe le revenu locatif que vous recevriez théoriquement si vous louiez le bien pendant une année entière. En principe, vous devez déterminer cette valeur en concertation avec votre contrôleur fiscal belge. En pratique, depuis 2016, pour un certain nombre de pays (notamment l'Espagne, l'Italie et la France) et sous certaines conditions, l'administration fiscale belge accepte que vous déclariez l'équivalent étranger du RC belge. Pour calculer l'impôt, le revenu immobilier est en principe égal à la valeur locative brute diminuée de l'impôt payé à l'étranger sur ce bien immobilier et d'un forfait de frais de 40% (le cas échéant et sous conditions, à réduire des intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou conserver des biens immobiliers).
• En revanche, si vous louez votre résidence secondaire à l'étranger, vous devez déclarer les revenus locatifs réellement perçus, plus les éventuels avantages locatifs et moins les impôts payés à l'étranger sur le bien. Pour calculer l'impôt, le revenu immobilier imposable est alors en principe égal au montant déclaré susmentionné, diminué d'une charge fixe de 40% (le cas échéant et sous conditions, à réduire des intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou conserver des biens immobiliers).
  

Condamnation par l’Union européenne

La taxation sur la base du RC est en principe plus favorable que la taxation sur la base de la valeur locative brute ou des revenus locatifs réels perçus. La raison principale est que le RC est un revenu locatif fictif qui, en ce qui concerne les résidences secondaires, peut être déterminé de trois manières. En principe, le RC est le revenu locatif net normal moyen estimé pour une année, déterminé au 1^er janvier 1975.

S'il n'est pas possible de déterminer ce revenu locatif, le RC d'une résidence secondaire peut alors être déterminé en effectuant une comparaison avec des biens immobiliers bâtis similaires, pour lesquels le RC est déjà connu. Si ce n'est à nouveau pas possible de le déterminer de cette manière, le RC peut enfin être fixé à 5,3 % de la valeur de vente normale au 1^er janvier 1975. Ces valeurs de l’année 1975 (bien qu'elles aient été entre-temps indexées) ne correspondent plus à la valeur locative brute actuelle ou aux revenus locatifs réellement perçus.

D'un point de vue fiscal belge, il peut donc être plus intéressant d'investir dans une résidence secondaire belge que dans une résidence secondaire similaire à l’étranger. Selon la Cour de justice européenne, la Belgique a de ce fait entravé la libre circulation des capitaux au sein de l’Union européenne et a, par conséquent, été condamnée à l'amende et à l'astreinte susmentionnées. La Belgique devait modifier sa législation, et cela s'est finalement produit.

Si vous avez une résidence secondaire à l’étranger, vous devrez en déclarer le RC dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques à partir de l’exercice d’imposition 2022 (année de revenus 2021). Vous ne devrez donc plus déclarer la valeur locative brute ou les revenus locatifs réellement perçus de votre résidence secondaire à l’étranger. C’est l’administration fiscale, et plus particulièrement l’Administration Mesures et Evaluations, qui déterminera le RC de votre résidence secondaire et ce sur base des informations que vous lui fournirez (voir ci-après).

L’attribution de ce RC devra se faire en principe de la même façon que pour une résidence secondaire belge. Afin de faciliter la tâche de l’administration fiscale, la nouvelle loi prévoit une quatrième façon de déterminer le RC d’une seconde résidence et ce, dans le cas où les trois autres façons ne peuvent pas être appliquées, elle consiste à calculer 5,3% de valeur vénale normale actuelle de la résidence secondaire, divisé par un facteur de correction. La valeur vénale normale actuelle est la valeur de vente qui peut être obtenue dans des conditions normales de marché (à l’exclusion des coûts supplémentaires tels que les taxes). Le facteur de correction est quant à lui nécessaire pour convertir la valeur vénale actuelle en valeur vénale de l’année 1975 et est ajusté chaque année. Pour l’année 2020, le facteur de correction est par exemple fixé à 15,036.

Dans une récente circulaire, l’administration fiscale accepte que si la valeur vénale normale actuelle n’est pas connue, on peut appliquer la valeur de la résidence secondaire au moment de son acquisition, pour autant que cette valeur ait été déterminée dans des circonstances normales (par exemple le prix d’acquisition ou la valeur mentionnée dans une déclaration de succession). Supposons qu’en 2018, vous avez acquis une résidence secondaire pour 200.000 euros que vous n’avez pas transformée ultérieurement, le RC déterminé selon cette nouvelle méthode est égal à 711 euros (soit 5,3% de 200.000 euros divisé par le facteur de correction pour 2018, c.à.d. 14,901). Si par contre vous disposez d’informations sur la valeur locative ou la valeur vénale normale de 1975, vous pouvez demander à l’administration fiscale d’appliquer ces valeurs à la place de la valeur actuelle adaptée sur base du facteur de correction.

Dès que l’administration fiscale a établi le RC de votre résidence secondaire à l’étranger, elle vous le notifiera. Vous pourrez également retrouver votre RC sur le site MyMinfin. Si vous n’êtes pas d’accord avec le RC attribué, vous disposez d’un délai de deux mois à partir de la date de cette notification afin d’introduire une réclamation dans laquelle vous reprenez votre contre-proposition de RC.

L’administration fiscale espère avoir terminé d’attribuer un RC à toutes les résidences secondaires étrangères pour le 1^er mars 2022, ce qui constitue une véritable prouesse.

En principe vous devez spontanément avertir l’administration fiscale que vous possédez une résidence secondaire à l’étranger et lui fournir les informations nécessaires à cet égard.

Si vous acquérez ou aliénez une résidence secondaire à l’étranger après le 1^er janvier 2021, vous disposez d’en principe 4 mois pour en informer l’administration fiscale.

Si vous possédiez au 31 décembre 2020 une résidence secondaire à l’étranger, vous devez en renseigner l’administration fiscale pour le 31 décembre 2021 au plus tard. Les détails pratiques par rapport à la manière de déclarer et à ce qui doit exactement être déclaré doivent pour l’instant encore être mis au point par l’administration fiscale.

Si dans vos dernières déclarations fiscales à l’impôt des personnes physiques pour l’exercice d’imposition 2020 et/ou 2021 (cette dernière doit encore être introduite) vous avez déclaré des revenus d’une résidence secondaire à l’étranger, l’administration fiscale vous contactera elle-même au courant de l’année 2021 pour obtenir les informations nécessaires.

Il vous sera demandé au minimum l’adresse, le pays, une brève description du bien ainsi que sa valeur vénale ou, à défaut de connaître la valeur vénale, le prix et l’année d’acquisition du bien ainsi que le coût des éventuels travaux effectués après l’acquisition et l’année au cours de laquelle ces travaux ont été achevés.

Comme indiqué ci-dessus, à partir de l’exercice d’imposition 2022 vous devez uniquement déclarer le RC non-indexé de votre résidence secondaire à l’étranger, peu importe que vous l’occupiez vous-même ou que vous la louiez à une personne physique qui ne l'utilise pas pour des besoins professionnels. Pour calculer l'impôt, le revenu immobilier est dans ce cas égal au RC indexé multiplié par 1,4 (le cas échéant et sous conditions, à réduire des intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou conserver des biens immobiliers). Vous ne pouvez donc plus déduire l’impôt payé à l’étranger sur ce bien et le forfait de frais de 40% n’est plus appliqué pour le calcul du revenu immobilier imposable.

Impact fiscal relativement limité

Néanmoins, l’impact fiscal de ce qui précède est relativement limité car si vous déclarez le RC de votre résidence secondaire étrangère dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques, cela ne signifie pas nécessairement que vous serez effectivement imposé sur ce revenu en Belgique. La Belgique a en effet conclu des conventions préventives de double imposition avec un très grand nombre de pays (dont les destinations les plus populaires telles que la France, l’Espagne, le Portugal, l’Italie, les Pays-Bas, etc.), en vertu desquelles le pays dans lequel le bien est situé a généralement le pouvoir d’imposition. Ce pays impose alors le revenu immobilier en question, tandis qu’une exonération fiscale de ce revenu s’applique en Belgique.

Mais il y a tout de même un impact fiscal (relativement limité) tenant au fait que, selon la convention préventive de double imposition, la Belgique exonère le revenu immobilier étranger sous réserve de progressivité. Le revenu immobilier étranger est donc exonéré, mais il est toujours pris en compte pour déterminer le taux d’imposition (progressif) applicable à tous vos autres revenus imposables en Belgique.

Si votre résidence secondaire se situe dans un pays avec lequel la Belgique n’a pas conclu de convention préventive de double imposition, l’impôt belge qui frappe proportionnellement le revenu immobilier étranger est réduit à moitié.

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