Tweede verblijf in Spanje, Frankrijk of Italië: welke belastingen betalen?

Dit artikel werd geschreven in nauwe samenwerking met advocatenkantoor Cazimir Advocaten.

Meer dan 220.000 Belgen hebben vastgoed in het buitenland¹. Overweegt u zelf om de stap te zetten? Vergeet dan niet om eerst na te kijken welke fiscale implicaties er kunnen zijn.

Frankrijk, Spanje en Italië vormen als vanouds de topbestemmingen voor Belgen die een tweede verblijf willen kopen. Maar Europese Unie of niet, elk land hanteert eigen fiscale spelregels. U moet ook rekening houden met twee fiscussen: degene in het land van aankoop en de Belgische. Bovendien kunnen er – net zoals in België – ook binnen een land regionale verschillen zijn in fiscaliteit.

Ter introductie vindt u hieronder enkele belangrijke fiscale aandachtspunten voor Frankrijk, Spanje en Italië.² Eén advies? Laat u altijd héél goed begeleiden, zowel hier als in het buitenland.

Bij de aankoop van uw vastgoed in Frankrijk zijn er Franse registratierechten verschuldigd. De belastbare grondslag is de marktwaarde van de woning, met als minimum de overeengekomen prijs. Het tarief varieert tussen 5,09% en 5,81%, afhankelijk van de regio. Bijkomend is een bijdrage van 0,10% verschuldigd voor de registratie. Voor een woning van minder dan 5 jaar oud geldt het btw-regime en betaalt u 20%.

Bij de aankoop van een onroerend goed in Spanje betaalt u registratiebelasting op de aankoopprijs. Het tarief bedraagt 6 tot 10% en is afhankelijk van de regio waar het onroerend goed ligt. Voor nieuwbouw houdt u rekening met een btw-tarief van 10%. Opgelet: als koper bent u ertoe gehouden 3% van de koopprijs door te storten naar de Spaanse fiscus indien de verkoper geen Spaanse inwoner is, als voorheffing voor de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-inwoners.

De aankoop van een onroerend goed in Italië is in principe onderworpen aan een registratierecht van 9%. Voor de aankoop van een eerste hoofdwoonplaats geldt echter een voordeeltarief van 2% en voor landbouwgrond een tarief van 15%. Het registratierecht wordt berekend aan de hand van de kadastrale waarde. Deze ligt vaak een stuk lager dan de aankoopprijs. Naast de registratierechten zijn er ook hypotheekrechten en kadastrale belastingen verschuldigd. Deze bedragen elk 50 euro. Uitzonderlijk, in geval van een verkoop binnen de vijf jaar na de beëindiging van de nieuwbouw of bij renovatiewerken en indien de verkoper een projectontwikkelaar is, is tussen 4% en 22% btw verschuldigd.

Indien de overdracht onderworpen is aan btw, zijn er bovendien registratierechten (200 euro), hypotheekrechten (200 euro), kadastrale belastingen (200 euro) en zegelrechten (310 euro) verschuldigd.

Overweegt u om vastgoed in het buitenland te kopen, vergeet dan niet dat er een alternatief bestaat voor een klassiek hypothecair krediet.

Verhuurt u een tweede woning aan een particulier in België, dan betaalt u in de regel geen belasting op de reële huurinkomsten. U wordt enkel belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

Frankrijk daarentegen, heft inkomstenbelasting op de effectief ontvangen huuropbrengsten. Indien u het buitenverblijf louter voor eigen gebruik aanwendt, zijn er in principe geen belastbare inkomsten. De netto huuropbrengsten zijn progressief belastbaar. De tarieven klimmen van 0% tot 45% afhankelijk van de inkomensschijven. Niet-inwoners worden echter belast aan een minimum tarief van 20% op het belastbaar inkomen tot 27.478 euro. Slechts indien zij kunnen aantonen dat zij, rekening houdend met hun wereldwijd inkomen, in Frankrijk aan lagere tarieven onderworpen zouden zijn, kunnen zij in de lagere schijven worden belast. De netto huuropbrengsten worden ook onderworpen aan socialezekerheidsbijdragen tegen een tarief van 7,5%.

In Spanje wordt u bij verhuur belast op de bruto ontvangen huur verminderd met de herstel- en onderhoudskosten en interesten op leningen aangegaan voor de verwerving van de woning. Het tarief bedraagt steeds 19%. Indien de woning niet wordt verhuurd, wordt u belast op een fictief huurinkomen van 1,1 of 2% van de kadastrale waarde, afhankelijk van wanneer de kadastrale waarde is vastgelegd of herzien. In Spanje bent u dus jaarlijkse inkomstenbelasting verschuldigd, zelfs als u de woning nooit verhuurt.

Italië heft enkel in de mate dat u huurinkomsten ontvangt uit uw buitenverblijf. De belastbare basis is het hoogste van ofwel het geherwaardeerd kadastraal inkomen, ofwel 95%³ van de werkelijke ontvangen huuropbrengsten. De progressieve tarieven variëren tussen de 23 en 43%. Als alternatief voor het progressief tarief kan er ook gekozen worden voor een forfaitaire belasting van 21%, geheven over het bruto-inkomen.

Let wel, indien u als verhuurder ook welbepaalde diensten levert, dan komt u mogelijk terecht in het toepassingsgebied van de btw. In het licht van de aftrekbaarheid van btw bij de aankoop of bij latere renovatiewerken, kan een verhuring met toepassing van btw soms voordelig zijn.

Meer details over de verschillende heffingen ontdekt u in dit overzicht.

Belangrijk: u moet uw huurinkomsten niet alleen aangeven in het land waar uw tweede woning gelegen is, maar moet dit ook melden aan de Belgische fiscus. Vooreerst moet u een aanvraag tot vaststelling van het Belgisch KI van het buitenlands onroerend goed doen. Wordt het vastgoed niet verhuurd of verhuurd aan een privépersoon, dan wordt u belast op basis van dit kadastraal inkomen. Wordt het verhuurd aan een vennootschap of aan iemand die het voor zijn professionele doeleinden gebruikt, dan moet u de reële jaarlijkse huurinkomsten aangeven. Vergeet ook niet om in voorkomend geval de verdragsvrijstelling in de aangifte personenbelasting te claimen.

In Frankrijk moet u rekening houden met enkele lokale belastingen. Dit betreft enerzijds de ‘taxe foncière sur les propriétés bâties’ en anderzijds de ‘taxe d’habitation’. De belastbare basis is telkens de kadastrale waarde. Het tarief varieert per gemeente.

In Spanje bent u als eigenaar van Spaans onroerend goed een jaarlijkse vastgoedbelasting verschuldigd, de ‘impuesto sobre bienes inmuebles’. De tarieven zijn afhankelijk van gemeente tot gemeente.

In Italië is er de ‘Imposta municipale unica’. Dit is een lokale vastgoedbelasting berekend over een door de wet forfaitair bepaalde waarde van het onroerend goed. De toepasselijke tarieven zijn afhankelijk van de gemeente, maar bedragen maximaal 1,06%.

Wil u uw tweede verblijf verkopen? Dan is de kans groot dat u nogmaals langs de schatkist moet passeren. In België betaalt u in principe geen meerwaardebelasting als u de woning na 5 jaar verkoopt; in de meeste andere landen betaalt u die wel. Het Spaanse belastingtarief op meerwaarden bedraagt 19%. Daarnaast bent u nog een lokale belasting op de waardestijging van de grond verschuldigd.

In Frankrijk bedraagt het tarief in de meerwaardebelasting 26,5%, bestaande uit 19% inkomstenbelasting vermeerderd met 7,5% socialezekerheidsbijdragen. De belastbare grondslag kan er echter verminderd worden via abattementen zodra het onroerend goed 5 jaar wordt aangehouden. Na 22 jaar is de meerwaarde vrijgesteld in de inkomstenbelasting en vanaf 30 jaar is er ook geen socialezekerheidsbijdrage meer verschuldigd.

In Italië geniet u in principe een vrijstelling op het vlak van de meerwaardebelasting, indien het onroerend goed wordt verkocht na een bezit van minstens 5 jaar.

De meeste landen heffen successierechten bij het overlijden van hun fiscale inwoners en op de onroerende goederen op hun grondgebied. Zo zullen er in België successierechten verschuldigd zijn op uw wereldwijd vermogen, waaronder ook uw buitenlands vastgoed. Betaalt u als erfgenaam ook successierechten in het buitenland, dan kunt u die in regel wel aftrekken van de successierechten die u in België betaalt.

Frankrijk kent een volledige vrijstelling van successierechten tussen echtgenoten en personen die een PACS (pacte de solidarité, zijnde het Franse geregistreerd partnerschap, vergelijkbaar met het Belgische wettelijk samenwonen) gesloten hebben. In de rechte lijn betaalt u successierechten aan een progressief tarief van 5 tot 45%. Ieder kind heeft recht op een abattement van 100.000 euro per ouder waarop geen belastingen verschuldigd zijn.

In Spanje zijn de tarieven afhankelijk van de autonome regio. In verschillende regio’s, zoals Valencia, Andalusië, de Balearen en de Canarische Eilanden, is de erfbelasting ten aanzien van kinderen, echtgenoten en soms ook wettelijk samenwonende partners (bijna) volledig afgeschaft met vrijstellingen tot wel 100%.

In Italië geldt in de erfbelasting een vrijstelling in rechte lijn en tussen echtgenoten tot 1 miljoen euro per begunstigde. Vanaf dat bedrag betaalt u 4%.

Vergis u echter niet: indien u op het ogenblik van overlijden nog steeds in België woont, zal ook België het buitenlands onroerend goed in uw nalatenschap belasten.

Een populaire Belgische formule om successierechten te besparen is de gesplitste aankoop. Hierbij kopen de kinderen de blote eigendom van de woning en kopen de ouders het levenslang vruchtgebruik. In België is dit een veelgebruikte techniek omdat, op het ogenblik van overlijden van de vruchtgebruiker, de aanwas van het vruchtgebruik bij de blote eigendom in principe belastingvrij gebeurt. Deze planning werkt ook in Italië en Frankrijk. In Spanje is een gesplitste aankoop af te raden, omdat de aanwas van het vruchtgebruik bij overlijden van de vruchtgebruiker er opnieuw aanleiding geeft tot de heffing van registratierechten. Ook op de latere meerwaardebelasting heeft dit vaak een nefaste impact.

In ieder geval is het raadzaam om u voorafgaand aan uw aankoop te laten bijstaan door een gespecialiseerd adviseur zodat uw successieplanning correct wordt uitgevoerd, rekening houdend met de fiscale valkuilen in binnen- en buitenland.

Schenkt u een buitenlands eigendom, dan zal u daar in België onder bepaalde voorwaarden niet op belast worden. In het land waar uw buitenlands vastgoed gelegen is, is er vaak wel schenkbelasting verschuldigd. In Spanje zijn de tarieven opnieuw afhankelijk van de regio waar het onroerend goed ligt. Bovendien zal een schenking aanleiding geven tot de heffing van meerwaardebelasting. In Frankrijk en Italië komen de tarieven in de schenkbelasting overeen met de successierechten.

¹ Bron: De Tijd, 18 juni 2024 - tijd.be/netto/news/vastgoed/belg-betaalt-in-een-jaar-35-000-euro-meer-voor-buitenlandse-vakantiewoning/10551730.html

² Dit artikel bespreekt enkele fiscale aandachtspunten bij de aankoop van vastgoed als privépersoon met fiscale woonplaats in België. Overweegt u om vastgoed te kopen via een Belgische of buitenlandse vennootschap of hebt u een andere fiscale woonplaats dan België? Dan gelden er vaak andere principes. Dit artikel beoogt enkel een introductie te geven met betrekking tot belangrijke fiscale aandachtspunten voor de aankoop van vastgoed in Frankrijk, Spanje en Italië. Het heeft een louter educatief karakter en de informatie erin vervat is van algemene aard. De informatie beoogt een complexe materie sterk vereenvoudigd voor te stellen aan een ruim publiek. Hoewel Deutsche Bank AG Bijkantoor Brussel haar informatie uit kwalitatieve en betrouwbare bronnen haalt, waarborgt ze noch de juistheid noch de volledigeheid van deze informatie. Deutsche Bank AG Bijkantoor Brussel kan niet aansprakelijk gesteld worden voor de schade die veroorzaakt wordt door het feit dat de uit de betrouwbare bron gehaalde informatie onjuist of verouderd blijkt. Dit artikel mag onder geen beding opgevat worden als juridisch of fiscaal advies en houdt geen rekening met uw persoonlijke situatie. U draagt de volledige verantwoordelijkheid voor het gebruik dat u maakt van deze informatie en dient rekening te houden met mogelijke wijzigende omstandigheden, zoals wijzigende wetgeving.

³ Voor gebouwen gelegen in het centrum van Venetië en op de eilanden Giudecca, Murano en Burano, wordt daarentegen slechts rekening gehouden met 75% van de werkelijke huurinkomsten en voor eigendommen die als historisch of artistiek waardevol worden erkend, slechts 65%.

⁴ De ‘foyer fiscal IFI’ omvat beide echtgenoten, dan wel beide wettelijk of feitelijk samenwonende partners. Tevens wordt er rekening gehouden met eventuele bezittingen van (minderjarige) kinderen die op hetzelfde adres wonen.