Uw (klein)kind helpen bij de aankoop van een woning: welke mogelijkheden?

Hoewel de prijzen de laatste jaren niet langer spectaculair stijgen, blijft vastgoed een dure aangelegenheid. Zeker voor jonge kopers is het geen evidentie om een woning te kopen, ook al omdat de rente hoger is dan enkele jaren geleden. Sommigen stellen hun aankoopplannen uit in de hoop op betere marktomstandigheden, terwijl anderen kiezen voor kleinere of minder centrale woningen om de kosten te drukken. Maar een groeiend aantal jongeren kijkt ook naar hun (groot)ouders voor financiële steun.

Veel ouders (en grootouders) kiezen ervoor om hun kind geld te lenen in plaats van het meteen te schenken. Daar kunnen verschillende redenen voor zijn. Misschien vinden ze het belangrijk dat hun kind eerst zijn of haar eigen boontjes leert doppen. Of misschien willen ze (nog) niet definitief afstand doen van hun spaargeld, omdat ze hun eigen financiële toekomst willen veiligstellen. Als er meerdere kinderen zijn, kan een lening ook als eerlijker aanvoelen dan een schenking aan één kind.

Vrije afspraken, maar leg ze schriftelijk vast

U mag vrij geld lenen aan uw (klein)kind, er is geen maximaal bedrag. U bent ook volledig vrij om samen de voorwaarden te bepalen: de looptijd, het afbetalingsplan en of er rente is verschuldigd. Zelfs een renteloze lening is dus perfect mogelijk. Hou er wel rekening mee dat als u wél rente vraagt, uw (klein)kind 30% roerende voorheffing moet inhouden op de betaalde interesten, en deze moet doorstorten aan de fiscus. Uw kind dient ook een aangifte in de roerende voorheffing te doen.

Het is sterk aangeraden om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Die kan dienen als referentiepunt mocht de verstandhouding ooit verzuren of als u als geldschieter zou overlijden voordat de lening is terugbetaald. U kunt zelf een onderhandse leningsovereenkomst opstellen. Een notaris inschakelen is dus niet verplicht.

Zorg er wel voor dat alle essentiële elementen erin staan (bedrag, datum, looptijd, eventuele rentevoet, aflossingswijze, wat er gebeurt bij wanbetaling, enz.). Uiteraard moeten alle partijen het document ondertekenen.

Uitvoering en mogelijke zekerheden

U kunt de geldtransfers best via overschrijvingen laten verlopen, zowel de uitbetaling van de lening als de latere terugbetalingen. Op die manier is er een traceerbaar bewijs van elke transactie. Let wel dat banken rekeningafschriften niet langer dan 10 jaar bijhouden; sla deze documenten dus op. Het (klein)kind vermeldt bij elke overschrijving duidelijk dat het om terugbetaling van de lening gaat.

In de regel zal een bank bij een hypothecaire lening allerlei zekerheden vragen (zoals een hypotheek op het pand), maar bij een lening binnen een familie gebeurt dat zelden. Vertrouwen is hier de basis. Toch kunt u desgewenst extra zekerheden inbouwen. U kunt bijvoorbeeld een hypotheek laten vestigen via de notaris, zodat u een uitvoerende titel heeft als het echt misloopt. Ook kunt u eventueel bedingen dat de partner van uw kind mee tekent of medeaansprakelijk wordt voor de lening, als extra waarborg. Vraag hiervoor raad bij uw notaris of juridisch specialist.

Een tweede mogelijkheid is om het (klein)kind geld te schenken voor de woning, in plaats van het te laten terugbetalen. De grote troef is dat u het kind hiermee meteen financieel ontzorgt. Bovendien kan een doordachte schenking successierechten besparen op langere termijn. Maar er zijn ook aandachtspunten: een schenking aan (klein)kinderen is onherroepelijk – gegeven is gegeven. Daarnaast is het belangrijk stil te staan bij de gevolgen voor de familieverhoudingen op lange termijn (andere kinderen, relatie van het kind, enz.).

• Onderhands schenken: de bankgift

Een relatief eenvoudige manier om te schenken is via een onrechtstreekse schenking, zoals de bankgift. U hoeft hiervoor niet langs de notaris. U verstuurt eerst een intentiebrief aan uw (klein)kind, waarin u de wens tot schenken uitdrukt. Ook vermeldt u de eventuele lasten, voorwaarden en modaliteiten die u aan de bankgift wil koppelen. Vervolgens schrijft u het bedrag over van uw rekening naar die van uw (klein)kind. Ten slotte stelt u een verklaring ter bewijs van bankgift op (de zogenaamde ’pacte adjoint’) waarin lasten, voorwaarden en modaliteiten vermeld zijn en die getekend wordt door schenker(s) en begiftigde.

U kunt de bankgift onmiddellijk laten registreren. In dat geval bent u schenkbelasting verschuldigd (in Vlaanderen en Brussel bedraagt deze tussen ouders en kinderen 3% en in Wallonië 3,3%). U kunt ook beslissen om de bankgift niet te laten registreren. In dat geval moet u wel rekening houden met een risicoperiode van 5 jaar (in Vlaanderen en Wallonië) of 3 jaar (in Brussel). Als u binnen de risicoperiode na de schenking overlijdt, dan zal uw kind alsnog successierechten moeten betalen op het geschonken bedrag. Die successierechten kunnen aanzienlijk hoger uitvallen dan de schenkbelasting. Heeft u niet geregistreerd en u overlijdt na het verlopen van de risicoperiode, dan zijn er in de regel geen successierechten meer verschuldigd. Heeft u in eerste instantie toch een bankgift gedaan zonder registratie, dan kunt u deze achteraf alsnog laten registreren en de schenkbelasting betalen als bijvoorbeeld uw gezondheidstoestand verslechtert.

• Notarieel schenken: zekerheid met een prijskaartje

De andere manier is een notariële schenking. U gaat dan samen met het (klein)kind naar de notaris, die een schenkingsakte opstelt en deze registreert. In dat geval betaalt u steeds schenkbelasting op het geschonken bedrag, plus het ereloon van de notaris. In Vlaanderen en Brussel bedraagt de schenkbelasting 3% voor schenkingen aan (klein)kinderen, in Wallonië 3,3%. Omdat zo’n notariële schenking sowieso geregistreerd wordt, speelt de voormelde risicoperiode van 3 of 5 jaar niet.

Door te kiezen voor een geregistreerde schenking (dus een geregistreerde bankgift of notariële schenking) koopt u met andere woorden de ‘verzekering’ dat de schenking in principe niet meer aan successierechten onderworpen kan worden. Ter vergelijking: de successierechten in rechte lijn werken volgens progressieve tarieven (in Vlaanderen gaan deze tarieven van 3 tot 27%,). Wie op zeker wil spelen en zich de 3% kan permitteren, kiest daarom beter voor registratie.

Voorwaarden of lasten aan de schenking

‘Gegeven is gegeven’ wil niet zeggen dat u geen enkele controle kunt inbouwen. U kunt aan een schenking voorwaarden opleggen of een last verbinden. Voorwaarden en lasten worden vastgelegd in de schenkingsakte of in de pacte adjoint bij een bankgift. Een voorbeeld: u kunt een beding van conventionele terugkeer voorzien, waarbij afgesproken wordt dat als uw kind overlijdt vóór u, het geschonken bedrag terugkeert naar u als schenker (zelfs als het geld al in de ‘bakstenen’ zit). Bespreek eventuele lasten en voorwaarden steeds met uw notaris of estate planner, zodat ze correct geformuleerd en wettelijk geldig zijn.

Wat met de ‘koude kant’?

Een veelgehoorde bezorgdheid van ouders die hun kind financieel ondersteunen, is: Wat als mijn zoon of dochter uit elkaar gaat met zijn/haar partner? U wilt uiteraard niet dat de helft van uw geld onbedoeld bij de ex-partner van uw kind belandt in geval van een echtscheiding of breuk. Een en ander kunt u vastleggen in de schenkingsdocumenten. Als de partners feitelijk of wettelijk samenwonen, kunnen zij ook een samenlevingsovereenkomst opstellen waarin beschreven wordt wat er moet gebeuren bij een relatiebreuk. Voor wie gehuwd is, voorziet het huwelijksvermogensrecht al in enkele regelingen. Ook voor deze vraagstukken laat u zich best bijstaan door uw estate planner of notaris.

Het is geen zwart-wit verhaal: u kunt een lening en schenking ook combineren. Een veelgebruikte piste is dat ouders eerst een renteloze lening toestaan voor het volledige bedrag, maar op een later moment een deel kwijtschelden. Fiscaal gezien geldt zo’n kwijtschelding tijdens het leven als een schenking, dus denk aan de formaliteiten (onrechtstreekse schenking of notariële schenking om erfbelasting te vermijden, en eventuele registratie van de onrechtstreekse schenking).

Een andere mogelijkheid is dat u een deel schenkt en een deel leent vanaf het begin. Op die manier heeft uw kind een kleinere lening bij de bank nodig en dus lagere lasten, maar houdt u toch nog een deel van het bedrag onder voorbehoud van terugbetaling. Ook hierbij kunt u later eventueel beslissen om de lening kwijt te schelden. Zorg er bij combinaties wel voor dat alles goed gedocumenteerd is: het moet duidelijk zijn welk deel een schenking is en welk deel terugbetaald moet worden.

Wanneer u één van uw kinderen helpt, is het verstandig om stil te staan bij de gevolgen voor de andere kinderen. Naast het emotionele aspect speelt ook het reservataire erfdeel mee: wettelijk hebben uw kinderen samen recht op minstens de helft van uw nalatenschap. Schenkingen die u tijdens uw leven aan een kind doet, worden bij uw overlijden in principe verrekend met het erfdeel van dat kind. Simpel gezegd: als u een forse som uitsluitend aan kind A schenkt, zal kind B bij uw overlijden in principe recht hebben op compensatie zodat uiteindelijk ieder zijn eerlijk aandeel krijgt.

In de praktijk hebben kinderen vaak niet tegelijk nood aan hulp: de ene koopt bijvoorbeeld nu al een huis, terwijl de andere dat pas over enkele jaren zal doen (of heel andere plannen heeft). Transparantie is hier belangrijk. U kunt aan uw andere kinderen duidelijk communiceren dat de steun aan kind A bedoeld is als voorschot op diens erfenis, en/of dat u voor hen op een later moment iets gelijkaardigs zult doen.

Als u expliciet wenst dat een schenking buiten het erfdeel van een kind valt (dus bovenop zijn of haar erfdeel, zonder latere verrekening), dan moet dat ondubbelzinnig in de schenkingsdocumenten worden vermeld. Ook dat is materie waarbij een notaris of estate planner u kan begeleiden.

Uw (klein)kind helpen bij de aankoop van een huis kan op allerlei manieren. Wat de beste keuze is – lenen, schenken of een combinatie – hangt af van uw persoonlijke situatie, de grootte van het bedrag, uw familiecontext en de fiscale gevolgen. Bespreek uw plannen zeker met uw notaris of estate planner. Zo kunt u de verschillende pistes objectief afwegen en de hulp op de meest passende manier vormgeven.