Aider votre (petit-)enfant à acheter une maison : quelles sont les possibilités ?

Bien que les prix de l’immobilier n’augmentent plus aussi spectaculairement ces dernières années, acheter un bien reste coûteux. Pour les jeunes acquéreurs en particulier, cela reste un défi, notamment parce que les taux d’intérêt sont plus élevés qu’il y a quelques années. Certains reportent donc leurs projets dans l’espoir de conditions de marché plus favorables. D’autres optent pour un logement plus petit ou moins bien situé pour limiter les coûts. Mais un nombre croissant de jeunes se tournent aussi vers leurs parents ou grands-parents pour obtenir un soutien financier.

De nombreux parents (et grands-parents) choisissent de prêter de l’argent à leur enfant plutôt que de lui faire une donation immédiatement. Plusieurs raisons peuvent expliquer ce choix. Ils estiment par exemple important que leur enfant apprenne d’abord à se débrouiller seul. Ou bien ils ne souhaitent pas encore se séparer définitivement de leur épargne afin de sécuriser leur propre avenir financier. Lorsqu’il y a plusieurs enfants, un prêt peut aussi être perçu comme plus équitable qu’une donation faite à l’un d’eux.

Des conditions libres, mais à consigner par écrit

Vous pouvez librement prêter de l’argent à votre (petit-)enfant, sans plafond de montant. Les conditions sont aussi entièrement libres : durée, plan de remboursement, taux d’intérêt ou non. Un prêt sans intérêt est donc parfaitement possible. Attention toutefois : si vous exigez des intérêts, votre (petit-)enfant devra retenir 30% de précompte mobilier sur les intérêts versés, et le reverser à l’administration fiscale, en déposant une déclaration spécifique.

Il est fortement recommandé d’établir un contrat écrit. Ce document servira de référence en cas de conflit ou si vous décédez avant le remboursement intégral. Vous pouvez rédiger vous-même un contrat de prêt sous seing privé. Il n’est donc pas obligatoire de faire appel à un notaire.

Assurez-vous que tous les éléments essentiels y figurent (montant, date, durée, éventuel taux d’intérêt, mode de remboursement, ce qui se passe en cas de défaut de paiement, etc.) Bien entendu, toutes les parties doivent signer le document.

Exécution et garanties éventuelles

Il est conseiller d’effectuer les transferts d’argent par virement, tant pour le versement de la somme prêtée que pour les remboursements ultérieurs. De cette manière, chaque transaction est traçable. Notez que les banques ne conservent pas les relevés de compte au-delà de 10 ans, conservez donc ces documents. Le (petit-)enfant indique clairement à chaque virement qu’il s’agit du remboursement du prêt.

En règle générale, une banque exigera diverses garanties pour un prêt immobilier (comme une hypothèque sur le bien), mais dans le cadre d’un prêt familial, cela se fait rarement. La confiance est ici la base. Toutefois, vous pouvez, si vous le souhaitez, intégrer des garanties supplémentaires. Par exemple, vous pourriez faire constituer une hypothèque via le notaire, afin de disposer d’un titre exécutoire en cas de problème. Vous pouvez également stipuler que le partenaire de votre (petit-)enfant signe également ou devienne co-responsable du prêt, comme garantie supplémentaire. Consultez votre notaire ou un spécialiste juridique pour cela.

Une deuxième possibilité est de donner de l’argent à votre (petit-)enfant pour la maison, au lieu de le lui faire rembourser. Le grand avantage est que vous soulagez immédiatement votre enfant financièrement. De plus, une donation réfléchie peut également permettre d’économiser des droits de succession à long terme. Mais il y a aussi des points d’attention : une donation à des (petit-)enfants est irrévocable. « Donné, c’est donné ». Il est également important de réfléchir aux conséquences sur les relations familiales à long terme (autres enfants, relation de l’enfant, etc.).

• Donation sous seing privé : le don bancaire

Une manière relativement simple de faire une donation est de procéder via un don indirect, comme le don bancaire. Un don bancaire peut parfaitement se faire sous seing privé, vous n’avez donc pas besoin de passer par le notaire. Vous envoyez d’abord une lettre d’intention à votre (petit-)enfant, dans laquelle vous exprimez votre volonté de donner. Vous y mentionnez également les éventuelles charges, conditions et modalités que vous souhaitez associer au don bancaire. Ensuite, vous transférez le montant concerné de votre compte à celui de votre (petit-)enfant. Enfin, vous établissez un document de preuve du don bancaire (le pacte adjoint) dans lequel les charges, conditions et modalités susmentionnées sont indiquées et qui est signé par le(s) donateur(s) et le bénéficiaire. Vous pouvez décider de faire enregistrer immédiatement le don bancaire. Dans ce cas, vous êtes redevable des droits de donation (en Flandre et à Bruxelles, cela s’élève à 3% entre parents et enfants, et en Wallonie à 3,3%). Vous pouvez également décider de ne pas faire enregistrer le don bancaire. Dans ce cas, vous devez tenir compte d’une période de risque de 5 ans (en Flandre et en Wallonie) ou de 3 ans (à Bruxelles). Si vous décédez dans la période de risque de cinq ou, le cas échéant, de 3 ans après le don, votre enfant devra tout de même payer des droits de succession sur le montant donné. Ces droits de succession peuvent être considérablement plus élevés que les droits de donation. Si vous n’avez pas enregistré et que vous décédez après l’expiration de la période de 5 ou 3 ans, il n’y a en principe plus de droits de succession dus. Si vous avez initialement effectué un don bancaire sans enregistrement, vous pouvez toujours le faire enregistrer ultérieurement et payer les droits de donation, par exemple si votre état de santé se détériore.

• Donation notariée : plus sûre mais plus coûteuse

L’autre manière est de réaliser une donation notariée. Vous vous rendez alors avec le (petit-)enfant chez le notaire, qui rédige un acte de donation et l’enregistre. Dans ce cas, vous payez toujours des droits de donation sur le montant donné, plus les frais de notaire. En Flandre et à Bruxelles, les droits de donation s’élèvent à 3% pour les donations aux (petits-)enfants, en Wallonie à 3,3% (voir ci-dessus).

Étant donné qu’une donation notariée est de toute façon enregistrée, la période de risque de 3 ou 5 ans mentionnée ci-dessus ne s’applique pas.

En choisissant une donation enregistrée (un don bancaire enregistré ou un don notarié), vous achetez en d’autres termes l’ « assurance » que la donation ne sera en principe plus soumise aux droits de succession. À titre de comparaison : les droits de succession en ligne directe fonctionnent selon des taux progressifs (en Flandre, par exemple, ces taux vont de 3% à 27%). Ceux qui veulent jouer la sécurité et peuvent se permettre de payer les 3% ou 3,3% de droits de donation optent donc de préférence pour l’enregistrement.

Conditions ou charges liées à la donation

« Donné, c’est donné » ne signifie pas que vous ne pouvez pas conserver un certain contrôle. Vous pouvez imposer des conditions à une donation ou y associer des charges. Les conditions et charges sont fixées dans l’acte de donation ou dans le pacte adjoint en cas de don bancaire. Un exemple : vous pouvez prévoir une clause de retour conventionnel, selon laquelle il est convenu que si votre enfant décède avant vous, le montant donné vous revient en tant que donateur (même si l’argent est déjà investi dans la « brique »). Discutez toujours des charges et conditions éventuelles avec votre notaire ou planificateur patrimonial, afin qu’elles soient correctement formulées et juridiquement valides.

Qu’en est-il du « côté froid » ?

Une préoccupation fréquemment entendue des parents qui soutiennent financièrement leur enfant est : Que se passe-t-il si mon fils ou ma fille se sépare de son/sa partenaire ? Vous ne souhaitez évidemment pas que la moitié de votre argent se retrouve involontairement chez l’ex-partenaire de votre enfant en cas de divorce ou de rupture. Vous pouvez fixer certaines choses dans les documents de donation. Si les partenaires vivent ensemble, en cohabitation de fait ou légale, ils peuvent également établir un contrat de cohabitation dans lequel il est décrit ce qui se passe en cas de rupture de la relation. Pour ceux qui sont mariés, le droit matrimonial prévoit déjà certaines dispositions. Pour ces questions également, il est préférable de vous faire accompagner par votre planificateur patrimonial ou votre notaire.

Ce n’est pas une histoire en noir ou blanc : vous pouvez aussi combiner une donation et un prêt. Une piste fréquemment utilisée est que les parents commencent par accorder un prêt sans intérêt pour le montant total, mais renoncent ensuite à une partie de ce prêt. Fiscalement, un tel abandon de créance est considéré comme une donation entre vifs, donc n’oubliez pas les formalités : donation indirecte ou donation notariée pour éviter les droits de succession (et éventuellement faire enregistrer la donation indirecte).

Une autre possibilité est de donner une partie du montant et de prêter l’autre partie dès le départ. Ainsi, votre enfant devra emprunter un montant moins élevé à la banque et donc supportera moins de charges, tout en vous permettant de conserver un certain contrôle sur une partie de la somme, sous forme de prêt à rembourser. Vous pouvez également décider, plus tard, de renoncer à tout ou partie du prêt. Dans tous les cas de combinaison, veillez à ce que tout soit bien documenté : il doit être clairement établi quelle partie constitue une donation et quelle partie fait l’objet d’un remboursement.

Si vous aidez l’un de vos enfants, il est important de réfléchir aux conséquences pour les autres. Outre l’aspect émotionnel, le principe de la réserve héréditaire entre en jeu:: légalement, vos enfants ont droit ensemble à au moins la moitié de votre succession. Les donations que vous faites de votre vivant à un enfant sont, en principe, imputées sur sa part d’héritage au moment de votre décès. Autrement dit : si vous donnez une somme importante à l’enfant A, l’enfant B aura en principe droit à une compensation lors du partage successoral, afin que chacun reçoive une part égale.

Dans la pratique, les enfants n’ont souvent pas tous besoin d’aide en même temps : l’un achète une maison maintenant, l’autre peut-être dans quelques années, ou a d’autres projets. Dans ce cas, la transparence est primordiale. Vous pouvez expliquer clairement à vos autres enfants que l’aide apportée à l’enfant A constitue une avance sur sa part d’héritage, et/ou que vous ferez un geste équivalent plus tard pour les autres. Si vous souhaitez explicitement qu’une donation ne soit pas imputée sur la part d’héritage d’un enfant (et donc vienne s’ajouter à sa part, sans compensation pour les autres), cela doit être clairement indiqué dans les documents de donation. C’est également une matière dans laquelle un notaire ou un planificateur patrimonial peut vous accompagner.

Aider votre (petit-)enfant à acheter une maison peut se faire de diverses manières. La meilleure solution, prêt, donation ou combinaison des deux, dépend de votre situation personnelle, du montant concerné, du contexte familial et des implications fiscales. Parlez-en avec votre notaire ou planificateur patrimonial. Vous pourrez ainsi évaluer objectivement les différentes options et organiser votre aide de manière juridiquement et fiscalement appropriée.