Biens immobiliers à l’étranger : 5 questions-réponses sur la fiscalité et la planification patrimoniale

La réglementation évolue rapidement. Nous estimons donc qu’il est essentiel de partager cette information avec vous.

Les Belges possèdent environ 150.000 biens immobiliers à l’étranger. Les propriétaires de ces biens ne sont pas seulement concernés par la fiscalité belge, mais aussi par les règles fiscales en vigueur dans le pays où se trouve leur seconde résidence.

Dans cet article, nous faisons le point de la situation si vous possédez un bien immobilier aux Pays-Bas, en France, en Espagne, en Italie, au Portugal ou en Allemagne. Nous abordons les conséquences fiscales en cas de décès (droits de succession) et en cas de donation (droits de donation).

Nous nous attardons ensuite sur les règles d'évaluation des biens immobiliers étrangers et l'effet international d'un mandat extrajudiciaire (belge). Enfin, nous vous expliquons également de quelle manière vos biens immobiliers étrangers sont taxés à l’impôt des personnes physiques belge.

Il est souvent possible de réduire les droits de succession en faisant une donation de biens de votre vivant. Une donation de biens immobiliers situés en Belgique est soumise aux droits de donation belges. En revanche, aucun droit de donation belge n'est dû sur les donations de biens immobiliers situés à l’étranger.

Cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y ait pas de droits de donation à payer. Dans certains cas, des droits de donation sont dus dans le pays où se trouve le bien immobilier. Voici l’aperçu des règles en vigueur dans les pays les plus populaires auprès des Belges pour l’acquisition d’une résidence secondaire.

À votre décès, vos héritiers paieront des droits de succession en Belgique sur votre patrimoine mondial, y compris donc sur vos biens immobiliers étrangers. En outre, la plupart des pays percevront également des droits de succession sur les biens immobiliers situés sur leur territoire au décès d'un non-résident du pays.

Afin d'atténuer les doubles droits de succession sur les biens immobiliers, un régime spécifique a été mis en place en Belgique. Vos héritiers peuvent réduire les droits de succession belges d'un montant égal aux droits de succession payés à l'étranger. Vous trouverez ici les conditions et la procédure pour le faire en Flandre.

Il est important de noter que la réduction ne peut pas donner lieu à un remboursement si les droits de succession étrangers sont plus élevés que les droits de succession belges. Des règles d'évaluation spécifiques s'appliquent également aux biens immobiliers étrangers.

Voici un aperçu des règles en vigueur dans les pays les plus populaires.

À votre décès, vos héritiers paieront des droits de succession en Belgique sur vos biens immobiliers étrangers. Les règles d'évaluation qui s'appliquent aux biens immobiliers nationaux sont les mêmes en Belgique que pour les biens immobiliers étrangers.

Tout comme pour les biens immobiliers belges, vos héritiers peuvent évaluer et déclarer eux-mêmes la valeur des biens immobiliers étrangers.
Légalement, c'est la « valeur de vente au jour du décès » qui s'applique. Cependant, la loi reste vague sur ce qu'est exactement cette « valeur de vente ». En général, on se base sur un prix auquel le bien immobilier serait vendu dans des circonstances normales. Autrement dit, si le bien était mis en vente, toute offre d’achat tenant compte des éléments objectifs permettrait de déterminer la valeur de vente du bien immobilier.

Attention : si l’estimation de la valeur de vente du bien hérité était trop élevée, vos héritiers paieraient ‘trop’ de droits de succession si le bien était vendu ultérieurement à un prix inférieur. En effet, les droits de succession payés ne pourraient plus être récupérés. A contrario, si la valeur de vente du bien immobilier hérité était sous-évaluée, le fisc pourrait établir une imposition pour sous-évaluation d’actif. Outre les droits de succession, le risque serait alors de subir une majoration d’impôt.

L’établissement d’un mandat extrajudiciaire vous aide à anticiper la situation où vous ne seriez plus en mesure de gérer votre patrimoine en raison d’une incapacité, temporaire ou non, d’exprimer votre volonté ou d’agir. En prévoyant des instructions spécifiques dans le mandat extrajudiciaire, vous pouvez vous assurer de la continuité de la gestion et de l’intégrité de votre patrimoine, et ce, sans que l’intervention d’un juge de paix ne soit nécessaire.

Le mandat extrajudiciaire vous procure, en tant que mandant, une grande latitude d’établissement des instructions dont le mandataire doit tenir compte. Vous pouvez, par exemple, stipuler que l’immobilier mis en location ne peut pas être vendu ou que votre stratégie d’investissement ne peut pas être modifiée.

Le mandant peut révoquer à tout moment son mandat extrajudiciaire s’il est encore capable d’exprimer sa volonté au moment de la révocation, ce qui en fait dès lors un instrument de planification très flexible.

La protection du mandant est en principe déterminée par le droit de l'État sur le territoire duquel le mandant a sa résidence habituelle au moment de l'enregistrement du mandat extrajudiciaire. Il peut en résulter une situation dans laquelle un mandat extrajudiciaire, rédigé et exécuté conformément au droit belge, n'a aucun effet si le mandant a déménagé à l'étranger entre-temps. Ce problème a été résolu au début de cette année avec l'entrée en vigueur en Belgique d'un choix possible de la loi applicable dans le mandat extrajudiciaire.

Cette possibilité est utile si, par exemple, vous envisagez de vous installer à l'étranger après votre retraite : premièrement, vous pouvez rédiger maintenant un mandat extrajudiciaire en Belgique et le faire exécuter à l'étranger. Deuxièmement, les mandats extrajudiciaires étrangers peuvent désormais être utilisés aussi en Belgique. Et troisièmement, une personne ne résidant pas en Belgique peut également établir un mandat extrajudiciaire en Belgique pour son patrimoine belge.

Concernant le choix de la loi applicable, vous pouvez choisir :

• soit l’État dont vous avez la nationalité en tant que mandant ;
• soit l’État dans lequel vous aviez précédemment votre résidence habituelle en tant que mandant ;
• soit un État où se trouve votre patrimoine (par exemple, une résidence secondaire). Dans ce dernier cas, l’effet du mandat extrajudiciaire est limité à cette partie spécifique du patrimoine.

Attention : l’effet territorial est actuellement encore limité en raison du nombre restreint de pays ayant ratifié la convention : Belgique, France, Portugal, Allemagne, Autriche, Monaco, Suisse, Chypre, République tchèque, Finlande et Lettonie. Autrement dit, la personne désignée comme mandataire dans votre mandat extrajudiciaire ne peut pas, par exemple, vendre votre résidence secondaire aux Pays-Bas ou en Espagne si vous vous trouvez dans l’incapacité d’exprimer votre volonté ou d’agir.

Si vous avez une résidence secondaire à l’étranger, vous devrez déclarer le revenu cadastral de ce bien immobilier étranger dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques à partir de l’exercice d’imposition 2022 (année de revenus 2021). Et donc plus la valeur locative brute ou vos revenus locatifs réels.

Vous souhaitez en savoir plus ?

N’hésitez pas à poser vos questions ou à parler de vos projets de planification patrimoniale en prenant contact avec votre conseiller, notaire et/ou le service « Estate planning - Private Banking » de Deutsche Bank.

Les taux énumérés dans cet article sont applicables jusqu'à la dernière année fiscale. Des modifications peuvent intervenir à tout moment. Le présent article ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle du client et est susceptible de changer à l’avenir. Lorsqu’il est fait référence à un régime fiscal, celui-ci doit être compris comme le régime fiscal applicable à un client de détail moyen en qualité de personne physique résidant en Belgique.