Le tarif des droits d’enregistrement varie selon les régions : 12% en Flandre à l’achat d’une seconde résidence (3% seulement à l’achat du premier logement), et 12,5% en Wallonie et à Bruxelles. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, vous ne payez pas de droits d’enregistrement, mais bien 21% de TVA.

Le notaire qui se charge de l’acte d’achat perçoit des honoraires. Le montant de ces honoraires est fixé par la loi. Autrement dit, il sera identique chez tous les notaires de Belgique. Les honoraires sont calculés en fonction du prix de vente, et non pas du nombre d’heures de travail prestées. Enfin, certains frais administratifs vous seront également portés en compte.

La majorité des acquéreurs d’une seconde résidence financent cet achat via un prêt hypothécaire. Ce crédit s’accompagne de frais relatifs à l’acte de crédit hypothécaire, et éventuellement de frais d’expertise. Bon à savoir : il existe des solutions de crédit¹  qui vous permettent de financer un achat immobilier en donnant votre compte-titres en garantie. Pour obtenir ce crédit, vous ne devez donc pas vendre vos titres. Le crédit est couvert par votre compte-titres, et non par votre maison ou par un autre bien immobilier. Cette solution vous permet d’éviter les frais d’expertise et d’acte hypothécaire.

Les biens immobiliers que vous possédez (hormis votre logement familial) doivent obligatoirement être mentionnés dans votre déclaration fiscale. Vous utilisez ce bien comme seconde résidence ou vous le donnez en location à des personnes physiques qui ne l’utilisent pas dans le cadre de leur profession ? Dans votre déclaration fiscale, vous ne devez en principe mentionner que le revenu cadastral non indexé de ce bien.

De très nombreuses villes et communes belges prélèvent une taxe sur les secondes résidences. Cette taxe est due par les propriétaires d’habitations qui sont domiciliés dans une autre ville ou commune. La taxe de seconde résidence est généralement comprise entre 500 et 1.000 euros par an, mais des montants plus élevés sont possibles. Si vous possédez une seconde résidence à la côte belge, vous devez en outre acquitter une taxe forfaitaire de 145 € (tarif pour l’exercice d’imposition 2024) à la province de Flandre occidentale.

Vous revendez votre seconde résidence en Belgique dans les 5 ans de son acquisition ? L’éventuelle plus-value que vous réalisez est taxée à l’impôt des personnes physiques. Le tarif se monte à 16,5% de la valeur de revente, dont vous pouvez déduire différents postes, tels que les frais de revente, le montant payé lors de l’acquisition, les frais supportés lors de cette acquisition, une majoration pour inflation de 5% par année complète écoulée entre l’achat et la revente, etc.

La Belgique a adhéré aux objectifs européens de neutralité climatique à l’horizon 2050. Les trois régions ont défini des objectifs concrets, qui ont été traduits en obligations en matière de rénovation et d’isolation. Il reste cependant un long chemin à parcourir pour atteindre ces objectifs. Ainsi, en Flandre, 17% seulement des maisons unifamiliales ont obtenu le label énergétique A+, A ou B. Heureusement, les appartements sont plus efficients : 47% d’entre eux sont A+, A ou B. Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devrez donc tenir compte d’investissements complémentaires à consentir pour vous conformer à ces obligations. Bon à savoir : c’est à la côte belge – une région où les résidences secondaires sont nombreuses – que les biens immobiliers sont les moins écoefficients².

Vous envisagez d’acquérir plusieurs biens immobiliers afin de les louer ? Dans ce cas, vous pourriez envisager un achat en société. Cette option peut se révéler fiscalement avantageuse et offrir davantage de possibilités de déduction. Revers de la médaille, vous devrez vous conformer à toutes les obligations qui incombent à une société. Et lorsque, quelques années plus tard, vous souhaiterez transférer ces biens immobiliers vers votre patrimoine privé, cette opération aura diverses implications fiscales.

Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier supplémentaire, réfléchissez aussi à ce qu’il deviendra si vous venez à décéder. Vos héritiers ont-ils vraiment envie de gérer votre résidence secondaire lorsque vous ne serez plus là ? Parviendront-ils à organiser sereinement l’occupation de votre flat à Coxyde ? Et quid des droits de succession ?

Si vous avez des enfants, vous pouvez envisager de les impliquer dans l’acquisition, via un achat scindé : les parents acquièrent l’usufruit du bien, et les enfants sa nue-propriété. Souvent, les enfants financent leur partie de l’achat au moyen de fonds reçus préalablement des parents par donation. L’achat scindé donne aux parents la certitude que leur argent est bien investi et qu’ils pourront en profiter jusqu’à leur décès. Lors du décès des parents, les enfants acquièrent la pleine propriété du bien, sans droits de succession (à la condition de satisfaire à toutes les conditions).

Que votre décision d’acquérir une seconde résidence soit dictée par la raison ou par l’émotion, la gestion de ce bien n’est jamais simple : entretien, obligations administratives, réparations, etc. Si vous le louez, vous devez avoir conscience que vos locataires ont des droits, et qu’il n’est par exemple pas simple de résilier un bail unilatéralement. Sans oublier le risque de défaut de paiement des loyers, ainsi que de vacances locatives (lorsque vous ne trouvez pas immédiatement un nouveau locataire pour occuper le bien). Enfin, si vous désirez vendre ce bien immobilier, un délai certain sera nécessaire, ce qui en fait un investissement très peu liquide. Vous aimeriez investir dans l’immobilier, mais sans être confronté à toutes les complications pratiques ? Vous pouvez envisager d’acquérir des actifs immobiliers cotés en bourse, en sachant toutefois qu’un tel investissement comporte des risques.

1. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

2. Source: vlaanderen.be/statistiek-vlaanderen/energie/energiescore-van-bestaande-woningen