Acheter un bien immobilier sans vendre ses placements ? C’est possible !

Malgré la hausse des prix, le marché immobilier a continué de bien performer en 2021. Selon le Baromètre Immobilier de la Fédération des Notaires (Fednot), le nombre de transactions en Belgique a augmenté de 14,3 % par rapport à 2020, année atypique avec ses confinements les plus importants. Si l’on compare avec les chiffres de 2019, l’activité immobilière dans notre pays a tout de même augmenté de 10,4 %. L’attrait pour l’immobilier reste fort présent chez les Belges, connus pour avoir une brique dans le ventre.

Quel que soit votre projet immobilier, vous avez sans doute intérêt ou besoin de le financer. Notre solution de crédit DB Investment Loan permet d’emprunter² en mettant en gage les placements que vous possédez sur votre compte-titres auprès de Deutsche Bank. Et ce sans devoir vendre ces titres. Ainsi, sur base de la valeur et du type d’investissements et de vos revenus (votre capacité de remboursement), vous pouvez emprunter un certain montant, en bénéficiant d’un taux d’intérêt concurrentiel.

Pour déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter, les experts en crédit de Deutsche Bank analysent chaque ligne de votre compte-titres selon différents critères : le type de placement, la date d’échéance éventuelle, la devise, le rating de l’émetteur, la volatilité, la liquidité, etc. Au terme de cette analyse, Deutsche Bank pourra déterminer la valeur de nantissement de votre portefeuille. Si cette valeur de nantissement dépasse votre besoin de liquidités, une partie seulement de vos investissements sera mise en garantie. Vous n’avez pas besoin de diminuer votre capital – ou son potentiel de rendement – pour acheter votre bien immobilier. De plus, vous conservez les avantages liés à votre dossier-titres : pendant la durée de votre crédit, vous continuerez à bénéficier de notre suivi et de nos conseils pour votre portefeuille.

Selon votre projet et votre situation, vous avez le choix entre deux formules de remboursement.
Entre un immeuble de rapport ou une nouvelle maison a l’approche de votre pension, le choix de la formule de remboursement la plus adaptée peut être fort différente.
Ainsi, deux formules de remboursement sont envisageables :

• Crédit classique avec amortissement de capital (remboursement de tranches par mensualités) : chaque mois, vous remboursez les intérêts et une partie du montant emprunté. Cette formule est possible chez Deutsche Bank pour les crédits d’une durée allant de 1 à 10 ans et est conseillée aux emprunteurs disposant d’une forte capacité d’épargne.
• Crédit de type “bullet” : vous remboursez chaque trimestre les intérêts du crédit, et vous ne rembourserez le capital qu’a l’échéance de votre crédit, allant de 6 mois à 10 ans. Cette formule est particulièrement adaptée si par exemple vous avez une rentrée d’argent prévue avant l’échéance du crédit, comme une assurance-groupe, une épargne-pension, la vente d’un bien immobilier ou encore la cession d’une entreprise.

Dans les deux cas, le taux d’intérêt est fixe pour toute la durée du crédit et est défini en fonction des taux du marché en vigueur au moment de la conclusion du crédit. Comme vous le savez très certainement, malgré les perspectives récentes de remontée des taux directeurs dans un futur proche, la situation des taux d’intérêt actuelle reste favorable aux emprunteurs.

Si le DB Investment Loan vous permet de financer votre achat tout en conservant votre portefeuille d’investissements, il vous fait également économiser de nombreux frais par rapport à un prêt hypothécaire traditionnel couvert par une inscription hypothécaire. En effet, vous ne devrez pas faire appel à un notaire pour le volet financier de l’achat. Par ailleurs, nous ne conditionnons pas notre offre a des produits annexes demandés par d’autres banques tels que des assurances, etc… Chez Deutsche Bank, les frais de dossier s’élèvent à seulement 250 euros.

En 2021 encore, de nombreux clients de Deutsche Bank ont concrétisé leurs projets grâce au DB Investment Loan. Dans 80% des cas, notre solution de financement a été utilisée pour l’acquisition d’un bien immobilier. En tête de ces achats : l’investissement immobilier. Viennent ensuite l’achat d’une résidence principale, la rénovation d’un bien et l’acquisition d’une résidence secondaire. Dans quel pays nos clients DB Investment Loan investissent principalement ? Notre plat pays, suivi de la France, de l’Espagne et de l’Italie.

Nos clients ayant fait le choix d’un Investment Loan se sont principalement tournés en 2021 vers la formule bullet dont la durée moyenne choisie est 5 ans (durée difficilement réalisable avec une inscription hypothécaire classique en raison des coûts élevés et démarches administratives lourdes au niveau des banques). La durée moyenne observée pour nos formules avec amortissement de capital s’élevait, elle, à 9 ans. Quant aux montants, ils varient naturellement en fonction du projet mais oscillent entre 100.000 euros (montant minimum de crédit offert par la banque) et plusieurs millions d’euros.

Autre tendance particulière intéressante : pour +/- 30 % des crédits liés à un achat immobilier, le constituant-gagiste, c’est-à-dire le titulaire du dossier-titres, n’était pas la même personne que le bénéficiaire du crédit, signe d’un coup de pouce aux enfants ou petits-enfants.

De nombreuses solutions existent pour aider les générations suivantes sans mettre en péril son patrimoine, à condition que ces dispositions soient correctement mises en place. Aider ses enfants se fait parfois rapidement, lors d’une opportunité immobilière à saisir dans les plus brefs délais. Il est cependant fortement recommandé de protéger toutes les parties concernées d’évènements soudains et inattendus qui pourraient fragiliser à la fois le patrimoine, mais aussi l’unité de la famille. Si vous souhaitez de plus amples informations ou si vous désirez élaborer un planning successoral personnalisé, contactez votre conseiller, un notaire et/ou le service “Estate Planning – Private Banking” de Deutsche Bank. —

¹ Le DB Investment Loan à but immobilier est un contrat de crédit soumis aux dispositions du livre VII du Code de droit économique relatives au crédit hypothécaire. S’il a un but mobilier ou s’il est destiné à financer des travaux de rénovation, le DB Investment Loan est un prêt à tempérament soumis aux dispositions du livre VII du Code de droit économique relatives au crédit à la consommation.
² Sous réserve d’acceptation de votre dossier et du respect de certaines conditions particulières comme l’analyse de la solvabilité du demandeur, la valeur minimum de nantissement du portefeuille-titres, la durée du crédit ou encore le but du crédit.
³ Un crédit est rarement couvert a 100% par un mandat hypothécaire. L’exemple montré ici est donc théorique pour donner une vue globale des frais applicables dans les différents cas.
⁴ Crédit de 200.000€ + 10% de frais accessoires pris par les banques
⁵ Source notaire.be
⁶ Ce calcul donne une estimation globale des frais d’un acte de crédit standard et “isolé”. Si votre crédit est lié à un achat immobilier, certains frais déjà payés pour l’acte d’achat ne devront plus l’être pour l’acte de crédit. Cela pourrait entrainer une diminution du montant total des frais.
⁷ A l’exclusion des frais liés aux comptes-titres. Voir nos “Tarifs pour les principales opérations bancaires et sur titres” disponibles sur deutschebank.be/tarifs.