Donations, successions et immobiliers : les nouvelles règles pour 2025

1. Est-il préférable de faire une donation encore en 2024 ?

Une donation indirecte de biens mobiliers (comme un don bancaire) non enregistrée deviendra beaucoup plus risquée en 2025. Si vous envisagez de transmettre de l’argent ou des investissements de cette manière, il serait probablement judicieux de le faire encore en 2024.

Si vous souhaitez effectuer une donation indirecte de biens mobiliers, deux possibilités s’offrent à vous :

• Option 1 : faire enregistrer la donation. Dans ce cas, des droits de donation sont dus. L’avantage d’une donation enregistrée est que le bénéficiaire de la donation (donataire) ne paiera généralement plus de droits de succession sur les biens donnés lors du décès du donateur. Cela peut être intéressant, car les taux progressifs des droits de succession (3% à 27% en ligne directe et entre partenaires) sont nettement plus élevés que le taux fixe des droits de donation (3% en ligne directe et entre partenaires).
• Option 2 : ne pas faire enregistrer la donation. Dans ce cas, les droits de donation ne sont pas dus. Toutefois, si le donateur décède dans les trois ans qui suivent la donation, le donataire devra s’acquitter de droits de succession élevés. La Région flamande a annoncé qu’à partir du 1^er janvier 2025, cette période de trois ans serait prolongée à cinq ans.

Ne pas faire enregistrer une donation indirecte deviendra nettement plus risqué. En effet, le donateur devra désormais vivre cinq ans après la donation, au lieu de trois ans, pour éviter que le bénéficiaire soit redevable de droits de succession. Si vous envisagez une telle donation sans enregistrement, il est donc préférable de la réaliser encore en 2024. Pour les donations effectuées avant le 1^er janvier 2025, le délai de trois ans restera d’application et ne sera pas prolongé rétroactivement.

Il est également utile de savoir qu’une donation non enregistrée peut être enregistrée ultérieurement, par exemple si le donateur tombe gravement malade. Dans ce cas, les droits de donation seront dus, mais le risque de devoir payer des droits de succession disparaît.

En Wallonie, cette période dite « suspecte » a déjà été portée à cinq ans. A Bruxelles, elle est encore de trois ans, mais là aussi, cette période pourrait bientôt être portée à cinq ans.

2. La facture des droits de succession sera-t-elle plus légère ?

A terme, votre facture successorale pourrait s’alléger. En effet, le nouveau gouvernement flamand a promis de modifier les droits de succession pour les petites et moyennes successions. En principe, la réforme profitera à tout le monde, dans une certaine mesure : aux enfants, au partenaire survivant, aux frères et sœurs et aux tiers.

Les modalités exactes de cette réduction ne sont pas encore finalisées. Parmi les propositions évoquées :

• Une exonération sur les premiers 50.000 euros de biens mobiliers et/ou immobiliers pour les enfants.
• Une exonération jusqu’à 150.000 euros pour les conjoints et cohabitants légaux, mais uniquement sur les biens mobiliers.

Selon le ministre flamand des Finances et du Budget, cette réforme n’entrera en vigueur qu’à partir de 2026 et ne sera pleinement effective qu’à partir de 2029. Cependant, ce qui est actuellement sur la table n’est certainement pas encore gravé dans le marbre et peut donc encore être modifié.

L’accord de coalition promet également une attention particulière aux situations dans lesquelles une personne décédée n’a pas d’héritiers ou ne peut léguer à aucun bénéficiaire en ligne directe. Le principe selon lequel les droits de donation ne doivent pas dépasser les droits de succession est maintenu.

3. La détention d’immobilier privé dans une société familiale deviendra-t-elle moins intéressante ?

Lors d’une donation d’une société familiale, il n’y a pas de droits de donation à payer, sous certaines conditions spécifiques. En cas de succession, un taux fixe de 3% de droits de succession s’applique en ligne directe et entre partenaires, à nouveau si toutes les conditions sont remplies. Si la société détient de l’immobilier privé, il est en principe également possible de bénéficier de ce taux avantageux. Le gouvernement flamand ne souhaite pas toucher au principe de la transmission d’une société familiale favorable, mais il promet de fermer la brèche fiscale concernant l’immobilier privé en société.

4. En quoi le renforcement des contrôles sur les biens immobiliers étrangers vous
concernera-t-il ?

En Flandre, vous pouvez acheter une maison familiale à des droits d’enregistrement réduits s’il s’agit de votre habitation unique et propre. Les acquéreurs d’une telle habitation qui signent leur acte après le 1^er janvier 2025 bénéficieront de droits d’enregistrement de 2% (au lieu de 3%).

A cet égard, le nouveau gouvernement souhaite renforcer les contrôles sur la détention de biens immobiliers à l’étranger. En effet, si l’acquéreur possède un bien immobilier à l’étranger, il ne peut en principe pas bénéficier de ce taux réduit. Or, ces informations ne sont pas toujours connues des autorités.

Les nouvelles mesures qui suivent ont été adoptées en séance plénière du parlement wallon ce 4 décembre 2024.

1. Quel sera le montant des droits de succession ?

En Région wallonne, les droits de succession commencent aujourd’hui à 3%, mais peuvent atteindre 80% dans certains cas. Plus le lien entre le défunt et l’héritier est étroit, plus les droits sont bas. Dès le 1^er janvier 2028, les nouveaux droits seront les suivants :

2. La baisse des droits de donation sera-t-elle une opportunité pour l’immobilier ?

Les nouvelles mesures wallonne prévoient également une réduction des droits de donation sur les biens immobiliers à partir de 2028. Les tranches d’imposition resteront inchangées.

• En ligne directe et entre époux et cohabitants légaux.
  • 3% sur la première tranche de 150.000 euros (inchangé).
  • De 9% à 6% pour la tranche entre 150.000€ et 250.000€.
  • De 18% à 10% pour la tranche entre 250.000€ et 450.000€.
  • De 27% à 14% pour la tranche au-delà de 450.000€.
• Dans les autres cas.
  • De 10% à 9% pour la première tranche jusqu’à 150.000€.
  • De 20% à 12% pour la tranche entre 150.000€ et 250.000€.
  • De 30% à 16% pour la tranche entre 250.000€ et 450.000€.
  • De 40% à 20% pour la tranche au-delà de 450.000€.

3. L’achat de votre habitation unique et propre deviendra-t-il moins cher ?

Si vous vendez votre habitation unique et propre pour en acheter une autre, vous ne devrez payer que 3% de droits d’enregistrement, au lieu des 12,5% habituels, sous certaines conditions. Cette réduction s’appliquera également aux personnes achetant leur première habitation propre.

La réduction s’appliquera aux actes de vente passés à partir du 1^er janvier 2025 (le compromis de vente pouvant être signé plus tôt). Certaines mesures favorables existantes seront toutefois supprimées. Actuellement, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur une partie du prix d’achat. Cette exonération disparaîtra. Le chèque-habitat sera également supprimé. Et toute personne qui achète une résidence secondaire ou un immeuble d’investissement continuera à payer 12,5% de droits d’enregistrement.