Téléphone

Deutsche Bank

Ontdek de auteurs van dit artikel:
Franck (45), een gepassioneerd jogger, haalde zijn diploma’s master in recht aan de ULB en zijn master in fiscaal recht aan Solvay. Hij is al meer dan 20 jaar gespecialiseerd in alles wat met fiscaliteit en vermogensplanning te maken heeft.
Benoît (42) heeft een master in de rechten (KUL) en een master in fiscaal recht (ULB). Hij heeft 18 jaar ervaring in fiscaliteit en vermogensplanning. Zijn vrije tijd besteedt hij aan lezen en tennissen.


Naast een roerend vermogen kunnen ouders ook een aanzienlijk onroerend vermogen opgebouwd hebben. Wanneer ouders op een zekere leeftijd gekomen zijn, ontstaat vaak de wens om een deel van dit onroerend vermogen aan hun kinderen te schenken. Ouders moeten daarbij wel rekening houden met enkele aandachtspunten. Daarnaast kunnen ouders ook bij de aankoop van een nieuw onroerend goed al onmiddellijk een successieplanning ten voordele van hun kinderen organiseren. Hier doen we één en ander uit de doeken.

Feiten

Mark en Marie, respectievelijk 62 en 60 jaar oud, zijn gehuwd volgens het stelsel van scheiding van goederen. Tijdens hun huwelijk hebben ze met hun beroepsinkomen een mooi onroerend vermogen opgebouwd, bestaande uit een verouderd herenhuis in Gent ter waarde van 1.000.000 euro en een prachtige villa in Knokke ter waarde van 3.000.000 euro. Beide goederen zijn onverdeeld eigendom van Mark en Marie, elk voor de helft. Het herenhuis in Gent moet grondig gerenoveerd worden. In de periode dat Mark en Marie niet in hun villa aan de kust verblijven, verhuren ze de villa. Mark en Marie hebben 2 meerderjarige dochters, Katrien en Sandra. Mark en Marie hebben tot dusver niets ondernomen met betrekking tot de planning van hun onroerend vermogen.

Persoonlijke doelstellingen

Mark en Marie wensen geen tijd en geld te steken in de renovatie van het herenhuis en gaan het verkopen. Met de verkregen verkoopprijs willen Mark en Marie een opbrengstappartement in Brugge aankopen. Wat de villa in Knokke betreft, daar vrezen Mark en Marie dat bij hun overlijden de kinderen hoge successierechten verschuldigd zullen zijn. Mark en Marie wensen dat de villa zeker in de familie blijft. Ze overwegen dus de villa te schenken aan Katrien en Sandra. Mark en Marie stellen zich daarbij wel nog een aantal vragen: wat zijn de belangrijkste aandachtspunten bij het schenken van de villa? Kunnen ze ervoor zorgen dat ze ook na de schenking nog recht hebben op de huurinkomsten? Kan de aankoop van het appartement in Brugge geoptimaliseerd worden? ...

Wat zijn de aandachtspunten bij het schenken van de villa?

Door te schenken zullen Mark en Marie een deel van hun onroerend vermogen definitief en onherroepelijk aan de kinderen overdragen. Dit is meteen ook het voornaamste nadeel van een schenking: in tegenstelling tot bijvoorbeeld een testament dat tijdens het leven van de opsteller ervan in principe steeds gewijzigd kan worden, kan de ouder-schenker behoudens in uitzonderlijke gevallen niet meer terugkomen op een aan de kinderen gedane schenking.

Mark en Marie wensen ook na de schenking de villa te kunnen bewonen en er desgevallend de huurinkomsten van op te strijken. Mark en Marie schenken dus de villa best met voorbehoud vruchtgebruik. De kinderen worden hierdoor slechts blote eigenaars en moeten dus dulden dat Mark en Marie ongestoord de villa bewonen, verhuren en er de huurinkomsten van innen. Opgepast, enkel de vruchtgebruikers en de blote eigenaars samen kunnen het onroerend goed in zijn geheel verkopen. Daarnaast wensen Mark en Marie dat de langstlevende onder hen nog steeds het vruchtgebruik op de volledige villa kan genieten.

In principe zal bij overlijden van Mark of Marie zijn of haar vruchtgebruik immers uitdoven. De langstlevende echtgenoot zou in dat geval nog slechts recht hebben op de helft van het vruchtgebruik op de villa, terwijl de kinderen voor de helft volle eigenaar worden van de villa. Om dit vermijden kunnen Mark en Marie als last van de schenking elk in hun voordeel bedingen dat bij overlijden van de eerststervende onder hen, de kinderen aan de langstlevende het levenslang vruchtgebruik zullen laten over de door de eerststervende geschonken goederen.

Anders gezegd, enkel bij overlijden van de langstlevende onder Mark en Marie zullen de kinderen de volle eigendom van de geschonken goederen bekomen. Tot op heden aanvaarden de belastingadministraties in de verschillende gewesten dat deze last zonder successie- of registratierechten/schenkbelasting kan uitgevoerd worden.

Mark en Marie wensen geen van hun kinderen te benadelen en wensen dus de schenking te doen als voorschot op hun erfdeel (voor dit laatste begrip verwijzen we naar het vorige artikel).

De kinderen en desgevallend de langstlevende echtgenoot zullen progressieve successierechten verschuldigd zijn op wat ze uit de nalatenschap van de overledene verkrijgen.

Mark en Marie vrezen dat bij hun overlijden de kinderen wellicht hoge successierechten verschuldigd zullen zijn. Inderdaad, indien Mark en Marie niets ondernemen, dan zal bij overlijden van één van hen het deel van de villa waarvan de overledene eigenaar was deel uitmaken van zijn nalatenschap, en dus aan de successierechten onderworpen worden. De kinderen en desgevallend de langstlevende echtgenoot zullen progressieve successierechten verschuldigd zijn op wat ze uit de nalatenschap van de overledene verkrijgen. Afhankelijk van het bevoegde Gewest bij het overlijden van de ouders bedraagt het hoogste tarief 27% (in het Vlaams Gewest) dan wel 30% (in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Door een onroerende schenking te realiseren kunnen Mark en Marie de successiefactuur voor hun kinderen verlichten. Ze moeten daarbij wel rekening houden met een aantal aandachtspunten.

De schenking van een in België gelegen onroerend goed moet in principe via een Belgische notaris gebeuren. De notaris zal de verschuldigde schenkbelasting (Vlaams Gewest) dan wel registratierechten (Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest) inhouden. Om te weten welke gewestelijke regelgeving op een schenking van toepassing is moet men nagaan in welk gewest de schenker zijn fiscale woonplaats heeft op het moment van de schenking. Heeft de schenker achtereenvolgens in verschillende gewesten gewoond gedurende de laatste vijf jaren vòòr de schenking, dan ligt zijn fiscale woonplaats in het Gewest waar hij gedurende die periode het langst zijn fiscale woonplaats gehad heeft. De kinderen zijn de registratierechten/schenkingsrechten verschuldigd op de waarde van het breukdeel van het onroerend goed dat elk kind van elk van de ouders ontvangt. Voor de berekening ervan wordt bovendien rekening gehouden met de waarde van de volle eigendom van het geschonken (breukdeel van het) onroerend goed, ook al wordt enkel de blote eigendom geschonken.

In tegenstelling tot een schenking van roerende goederen die bij registratie aan een vlak tarief onderworpen worden zal een schenking van een Belgisch onroerend goed in principe belast worden aan de progressieve schenkbelasting/registratierechten. De progressieve schenkbelasting/registratierechten voor onroerende schenkingen in rechte lijn zijn in alle gewesten dezelfde:

Schijf Tarief in rechte lijn, echtgenoten
0.01-150.000 € 3%
150.000,01-250.000 € 9%
250.000,01-450.000 € 18%
Meer dan 450.000 €27%

Indien Mark en Marie de villa in één keer schenken aan Katrien en Sandra dan bedragen de schenkbelasting/registratierechten in totaal 522.000 EUR, nog te verhogen met het ereloon van de notaris en de diverse aktekosten. Vooral in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan dit al een besparing opleveren ten opzichte van een vererving van de villa door de kinderen.

Men kan immers de progressiviteit van de schenkingstarieven doorbreken door “tussentijds” te schenken.

Het is echter mogelijk om dit nog verder te optimaliseren: men kan immers de progressiviteit van de schenkingstarieven doorbreken door “tussentijds” te schenken. Deze planning houdt in dat Mark en Marie om de drie jaren en één dag een deel van de villa schenken aan hun kinderen. Hierdoor wordt de progressiviteit van de tarieven van de schenkbelasting/registratierechten doorbroken en bijgevolg de totale belastingdruk verminderd. Waarom 3 jaar en één dag wachten? Wel dit komt door de regel van het progressievoorbehoud bij onroerende schenkingen. Deze regel speelt in principe bij opeenvolgende schenkingen van Belgische onroerende goederen door dezelfde schenker(s) aan dezelfde begiftigde(n). Stel dat Mark en Marie een nieuwe onroerende schenking aan hun kinderen doen binnen de 3 jaren volgende op een vorige onroerende schenking, dan wordt de waarde van de oude schenking toegevoegd aan de waarde van de nieuwe schenking.

Niet om de oude schenking opnieuw aan de schenkingsrechten te onderwerpen, wel om een opduweffect te veroorzaken waardoor de nieuwe schenking in een hogere tariefschaal terecht kan komen en bijgevolg aan hogere schenkingsrechten kan onderworpen worden. Deze regel geldt in alle Gewesten. Door 3 jaren en één dag te wachten vòòr de volgende onroerende schenking te verrichten, vermijden Mark en Marie deze nadelige gevolgen. De tussentijdse schenking wordt tot op heden nog steeds aanvaard door de belastingadministraties van de verschillende Gewesten.

De fiscus houdt voor de berekening van de successierechten in principe ook rekening met de geregistreerde schenkingen van Belgische onroerende goederen die de overledene gedaan heeft binnen de 3 jaren voor zijn overlijden.

Betekent dit dat de onroerende schenking van Mark en Marie niet meer aan de successierechten kan onderworpen worden? Niet altijd! Naast de regel van het progressievoorbehoud in de registratierechten/schenkbelasting bestaat er in sommige gewesten ook een progressievoorbehoud in de successierechten. De fiscus houdt voor de berekening van de successierechten in principe ook rekening met de geregistreerde schenkingen van Belgische onroerende goederen die de overledene gedaan heeft binnen de 3 jaren voor zijn overlijden. De betreffende goederen worden opnieuw toegevoegd aan de nalatenschap, niet om opnieuw in de successierechten belast te worden maar wel om een opduweffect te veroorzaken waardoor andere onroerende goederen in zijn nalatenschap in een hogere tariefschaal terecht kunnen komen en dus aan hogere successierechten kunnen onderworpen worden. Deze regel geldt enkel in het Vlaams en het Waals Gewest. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd deze regel enkele jaren geleden afgeschaft.

Kortom: onder voorbehoud van de regels van progressievoorbehoud in de registratierechten/schenkbelasting en de successierechten kunnen Mark en Marie door de onroerende schenking wel degelijk een belangrijke belastingbesparing realiseren. Stel dat Mark en Marie om de 3 jaren en één dag telkens 1/5 van de villa schenken aan de kinderen dan kunnen ze de villa op iets meer dan 15 jaar volledig overdragen aan de kinderen tegen een tarief van 3% of 90.000 EUR, wel nog te verhogen met het ereloon en de aktekosten die per schenking verschuldigd zijn. Dit uiteraard in de veronderstelling dat de waarde van de villa doorheen de jaren niet fluctueert. Stel dat Mark en Marie de periode van 15 jaren te lang vinden dan kunnen ze overwegen om per keer meer dan 1/5 van de villa te schenken. Wel zullen ze hierdoor in de hogere schenkingstarieven terechtkomen.

Wat zijn de mogelijkheden voor Mark en Marie om het nieuwe appartement onverdeeld aan te kopen?

Mark en Marie overwegen een nieuw appartement in Brugge in onverdeeldheid aan te kopen met als doelstelling dit appartement permanent te verhuren en er de huurinkomsten van op te strijken. Mark en Marie kunnen deze aankoop op verschillende manieren verwezenlijken.

Stel dat Mark en Marie het appartement in volle eigendom aankopen dan zijn ze volle eigenaar, elk voor de onverdeelde helft. Bij de aankoop zijn uiteraard de registratierechten van aankoop verschuldigd (in principe 10% in het Vlaams Gewest, 12,5% in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Als volle eigenaar kunnen ze het onroerend goed o.a. bewonen, verhuren of zelfs verkopen. Ze dragen alle kosten (bijvoorbeeld brandverzekering, onderhoud, herstelling) en belastingen van het pand. Nadeel is dat indien ze komen te overlijden, het onroerend goed in hun nalatenschap zal vallen en in principe onderworpen zal worden aan de hogerop vermelde progressieve successietarieven.

Mark en Marie kunnen ook voor de gesplitste aankoop van het appartement kiezen. Mark en Marie kopen het vruchtgebruik van het onroerend goed aan en de kinderen kopen de blote eigendom ervan. De registratierechten van aankoop zijn hier uiteraard ook verschuldigd (zie hierboven). Als vruchtgebruiker hebben Mark en Marie recht op het levenslang genot, gebruik en vooral ook de huurinkomsten van het appartement. Ze zijn onder andere de onroerende voorheffing verschuldigd en dragen in principe de kosten van de brandverzekering en van de gewone onderhouds- en herstellingswerken (voor zover niet ten laste van de huurder). De kinderen dragen als blote eigenaars in principe de grove herstellingswerken. De volle eigendom van de woning kan enkel door Mark en Marie samen met hun kinderen verkocht worden.

Mark en Marie wensen bovendien dat de langstlevende onder hen nog steeds het vruchtgebruik op het volledige appartement kan genieten. In principe zal bij overlijden van Mark of Marie zijn of haar vruchtgebruik immers uitdoven. De langstlevende echtgenoot zou in dat geval nog slechts recht hebben op de helft van het vruchtgebruik op het appartement, terwijl de kinderen voor de helft volle eigenaar worden van het appartement. Om dit vermijden kan in de aankoopakte voorzien worden dat bij overlijden van de eerststervende, het vruchtgebruik van de overledene zal aanwassen bij dat van de langstlevende. Anders gezegd, enkel bij overlijden van de langstlevende onder Mark en Marie zullen de kinderen de volle eigendom van de geschonken goederen bekomen.

De uiteindelijke opzet van de planning bestaat erin dat bij overlijden van de laatste van de ouders het vruchtgebruik op het volledige appartement uitdooft zodat de kinderen de volle eigendom van het appartement verwerven. Dit kan zonder successie- of registratierechten/schenkbelasting mits aan bepaalde voorwaarden voldaan is. Belangrijk daarbij is met welke middelen de kinderen de blote eigendom van het appartement aankopen: dit kan met eigen middelen (hypothese 1) of met gelden die Mark en Marie hen eerst geschonken hebben (hypothese 2).

Hypothese 1:

stel dat de kinderen de blote eigendom van het appartement met eigen middelen aankopen. Bij overlijden van Mark en/of Marie moet er rekening gehouden worden met een wettelijk vermoeden dat het deel van het appartement waarvan de overledene het vruchtgebruik had nog in volle eigendom in diens nalatenschap zit en als een legaat aan de kinderen-blote eigenaars beschouwd moet worden. Bijgevolg zijn de kinderen dus in principe successierechten verschuldigd berekend op de waarde van de volle eigendom van het betreffende deel van het appartement op het moment van overlijden. Dit vermoeden speelt ongeacht de datum van aankoop dus zelfs indien deze meer dan 3 jaren vòòr het overlijden heeft plaatsgevonden. Door de invoering van dit vermoeden wenste de wetgever destijds een einde maken aan de praktijk dat ouders die een onroerend goed willen aankopen de successierechten op dat goed willen vermijden door op voorhand aan hun kinderen op bedekte wijze geld toe te stoppen waarmee deze laatsten dan de blote eigendom van het goed verwerven. De kinderen kunnen dit vermoeden weerleggen door aan de bevoegde belastingadministratie te bewijzen dat er geen bedekte bevoordeling was in hun hoofde.

De kinderen moeten in dat geval bewijzen dat:

  • Ze over eigen middelen beschikten vòòr de aankoopakte;
  • Ze precies die middelen gebruikt hebben voor deze aankoop;
  • Ze de correcte prijs betaald hebben voor de blote eigendom. De waarde van de blote eigendom wordt bepaald aan de hand van sterftetabellen.
Wordt dit bewijs geleverd dan zullen de kinderen toch geen successierechten verschuldigd zijn op het betreffende deel van het appartement. De kinderen verkrijgen in dat geval de volle eigendom van het betreffende deel van het appartement zonder successierechten.

De kinderen kunnen dit vermoeden weerleggen door aan de bevoegde belastingadministratie te bewijzen dat er geen bedekte bevoordeling

Hypothese 2:

Stel dat de kinderen onvoldoende eigen middelen hebben om de blote eigendom te financieren. In dergelijk geval kunnen Mark en Marie eerst de benodigde middelen aan hun kinderen schenken, waarmee deze laatsten dan de blote eigendom van het appartement kunnen aankopen. Bij overlijden van Mark of Marie speelt ook hier het hierboven vermelde wettelijk vermoeden dat het deel van het appartement waarvan de overledene het vruchtgebruik had, zich nog steeds in volle eigendom in diens nalatenschap bevindt. Om de toepassing van de successierechten te vermijden zullen de kinderen dus moeten aantonen dat er geen bedekte bevoordeling heeft plaatsgevonden in hun hoofde.

Kan de voorafgaandelijke schenking van de gelden door Mark en Marie aan de kinderen beschouwd worden als een bedekte bevoordeling? Het antwoord op deze vraag hangt af van de gewestelijke regelgeving die van toepassing is op het overlijden van Mark of Marie. Ter herinnering: om te weten welke gewestelijke regelgeving van toepassing is moet nagegaan worden in welk gewest de overledene zijn laatste fiscale woonplaats had. Heeft de erflater achtereenvolgens in verschillende gewesten gewoond gedurende de laatste vijf jaren, dan ligt zijn fiscale woonplaats in het gewest waar hij gedurende die periode het langst zijn fiscale woonplaats gehad heeft.

Stel dat de regelgeving van het Vlaams Gewest van toepassing is op het overlijden van Mark of Marie. De Vlaamse belastingdienst (VLABEL) was tot voor kort van mening dat een voorafgaandelijke schenking op zich niet voldoende was als bewijs van “eigen middelen” (zie hoger). VLABEL aanvaardde enkel het volgende bewijs:

  • Ofwel tonen de kinderen aan dat de schenking geregistreerd werd vòòr het verlijden van de aankoopakte (aan 3% vlak schenkingstarief).
  • Ofwel tonen de kinderen aan dat er geen oorzakelijk verband is tussen de schenking en de aankoop van de woning (moeilijk te leveren bewijs).
Kunnen de kinderen dit bewijs niet leveren dan was volgens VLABEL successierechten verschuldigd op de waarde van het onroerend goed op het moment van overlijden. De Raad van State heeft verleden jaar echter dit standpunt van VLABEL vernietigd omdat volgens de wettekst het voldoende is om aan te tonen dat er een schenking was (al dan niet geregistreerd) die de gesplitste aankoop voorafgaat. VLABEL heeft zich neergelegd bij deze beslissing. Dit betekent dus dat een niet geregistreerde voorafgaandelijke schenking vandaag een bewijs vormt dat de kinderen over “eigen middelen” beschikken vòòr de aankoopakte en dat er dus (mits uiteraard ook voldaan is aan de andere voorwaarden) geen bedekte bevoordeling plaatsgevonden heeft.

De Raad van State heeft verleden jaar echter dit standpunt van VLABEL vernietigd.

Stel dat de regelgeving van het Waals of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toepassing is op het overlijden van Mark of Marie, dan is de situatie tot op heden niet helemaal duidelijk. Het hierboven vermelde (vernietigde) standpunt van VLABEL was grotendeels een herneming van een reeds lang bestaande beslissing van de federale belastingadministratie. Deze laatste administratie is tot op vandaag nog steeds bevoegd voor het Waals en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Men zou verwachten dat gelet op de vernietiging van het standpunt van VLABEL door de Raad van State de federale belastingadministratie ook zijn beslissing zou intrekken. Maar dat is tot op heden niet gebeurd. Wel heeft de Minister van Financiën enkele maanden na de uitspraak van de Raad van State beloofd dat de beslissing zou worden herzien. Willen Mark en Marie geen risico lopen dan laten ze de voorafgaandelijke schenking aan hun kinderen best registreren (mits betaling van het 3,3% (Waals Gewest) of 3% (Brussels Hoofdstedelijk Gewest) vlak schenkingstarief).

Besluit

Een onroerende vermogensoverdracht naar de kinderen toe kan op verschillende manieren gebeuren. Schenkingen zijn nog steeds het instrument bij uitstek om reeds in het vermogen van de ouders bestaande onroerende goederen over te dragen. Door tussentijds te schenken kunnen de registratierechten/schenkbelasting binnen de perken gehouden worden. Wel moet daarbij steeds rekening gehouden worden met de verschillende regels van progressievoorbehoud. Een gouden regel is dus om niet te dralen met het starten van onroerende schenkingen. Heeft men een nieuw onroerend goed op het oog dan kan men onmiddellijk bij de aankoop al een vermogensplanning organiseren, de gesplitste aankoop. Wel moet de gesplitste aankoop volgens de regels van de kunst gedaan worden, anders riskeren de kinderen na het overlijden van de ouder(s) onaangename discussies te moeten voeren met de bevoegde belastingadministratie. Denk dus goed na vooraleer u start met een onroerende vermogensoverdracht en laat u daarbij steeds adviseren door uw notaris of een specialist in vermogensplanning.

Hebt u vragen?

  • Neem contact op met uw Financial Center op het nummer 078 156 160.
  • Bent u DB Personal cliënt, dan kan u contact opnemen met uw DB Personal adviseur of zijn team op het nummer 078 15 11 11
  • Bent u Private Banking cliënt, neem dan contact op met uw Private Banker

De vorige editie van ‘De gids voor uw vermogen’: Het schenken van roerend vermogen aan kinderen

Ouders die in de loop der jaren een aanzienlijk roerend vermogen hebben opgebouwd, kunnen op een bepaald ogenblik de wens uiten om een deel van dit vermogen aan hun kinderen te schenken. Bijvoorbeeld om hen een financieel duwtje in de rug te geven, of gewoon om de verschuldigde erfbelasting bij overlijden van één van of beide ouders te verminderen. Hoewel schenken een eenvoudige zaak lijkt te zijn, moeten de ouders toch met heel wat aspecten rekening houden, zoals burgerrechtelijke, fiscale en zelfs psychologische aspecten van de schenking.

Lees het artikel

Lees ook