Management Server
Téléphone

Deutsche Bank

Samengevat

  • Beleggen in vastgoed kan een interessante optie zijn voor particulieren die hun portefeuille verder willen diversifiëren.
  • Betekent dat dat u meerdere eigendommen moet aanschaffen?
  • Niet noodzakelijk, dankzij het ‘vastgoedpapier’.

De vastgoedsector heeft veel in huis, waardoor hij terecht zijn plaats kan opeisen in de portefeuille van particuliere beleggers. Net als goud of bepaalde grondstoffen is vastgoed een extra bron van diversificatie. Met andere woorden: door naast uw aandelen, obligaties en beleggingsfondsen1 een beetje vastgoed toe te voegen aan uw portefeuille, kunt u de risico's beter spreiden over verschillende activaklassen die anders reageren op de conjunctuur.

De evolutie van de vastgoedmarkt is in meerdere opzichten interessant:

  • het is een activaklasse die weinig te maken heeft met de aandelen- en obligatiemarkten;
  • deze markt wordt minder beïnvloed door de conjunctuur dan aandelen of obligaties.

De inkomsten uit uw beleggingsportefeuille gebruiken om een vastgoedproject te financieren? Dat kan.

Ontdek onze oplossingen

Een mooi plaatje? De beperkingen die gepaard gaan met de aankoop van ‘direct’ vastgoed (huis, appartement, commerciële ruimte, garage, enz.) voor beleggingen zouden uw enthousiasme wel eens kunnen temperen: hoge aanschafkosten, btw of registratierechten, notariskosten, administratieve kosten, onderhoud, verhuren, impact op de successie, enz. Wil dat zeggen dat u uw plannen om in te zetten op het groeipotentieel van vastgoed dan maar moet opbergen? Helemaal niet.

Het ‘vastgoedpapier’

Hier verschijnt beursgenoteerd vastgoed, ook wel bekend als ‘vastgoedpapier’ op het toneel: een activaklasse die regelmatige en voorspelbare potentiële inkomstenstromen genereert, met name in de vorm van dividenden.

Daarom kan het ‘vastgoedpapier’ een interessante beleggingssoplossing bieden als u de rompslomp die komt kijken bij het aankopen van meerdere vaste eigendommen liever wilt vermijden. Wat houdt dat juist in? In plaats van een huis of appartement te kopen, belegt u in een financieel instrument dat zelf gekoppeld is aan de vastgoedmarkt. Zo profiteert u van het groeipotentieel van de sector, zonder dat u zelf met de beperkingen te maken krijgt.

De markt is echter zeer gevoelig voor veranderingen in de rentevoeten: een stijging van de rentevoeten weegt over het algemeen op de vastgoedprijzen. De reden is eenvoudig: eigenaars en projectontwikkelaars gaan massaal schulden aan om nieuwe projecten te financieren of bestaand vastgoed aan te kopen. Bovendien verliezen de relatief stabiele en regelmatige dividenden die kenmerkend zijn voor beursgenoteerd vastgoed een deel van hun aantrekkingskracht bij een spectaculaire stijging van de rentevoeten.

Welke trends?

Vastgoed kan een interessant alternatief bieden, vooral in een context van historisch lage rendementen op staatsleningen. Het ‘vastgoedpapier’ wordt ook gezien als een van de verschillende activaklassen die kunnen worden gebruikt om een beleggingsportefeuille op een verstandige manier te diversifiëren. Door vastgoed aan uw portefeuille toe te voegen, vermindert u immers de risico's voor een bepaald potentieel rendementsniveau.

Het ‘vastgoedpapier’ maakt het ook mogelijk om te beleggen in verschillende subsegmenten van de vastgoedmarkt. Op die manier kunt u deelnemen aan het groeipotentieel van residentieel vastgoed, maar ook aan het aanbod van kantoren en commerciële ruimtes, waarbij het succes sterk afhankelijk is van de locatie. De stijgende populariteit van E-commerce biedt ook een aantal mooie kansen wat betreft opslagruimtes en vastgoed in de logistieke sector. Een andere grote trend in de afgelopen jaren is de gezondheidssector. De vergrijzing van de bevolking vraagt immers om nieuwe opvangmogelijkheden voor ouderen. Verschillende bedrijven hebben zich daarom gespecialiseerd in het oprichten van ‘serviceflats’, vastgoedprojecten die specifiek gericht zijn op senioren, waarin zij toegang hebben tot een breed scala aan verwante diensten: zorg, maaltijden, recreatieve activiteiten, enz. Een studie van makelaar Cushman & Wakefield, gepubliceerd in december 20182, toont aan dat er alleen al in België in 2080 meer dan 1,6 miljoen mensen van 80 jaar en ouder zullen zijn, terwijl dat er vandaag ‘slechts’ 660.000 zijn. De behoefte aan aangepaste infrastructuur zal dus moeten inspelen op die nieuwe demografische realiteit.

4 manieren om te beleggen in 'vastgoedpapier'

1. Direct beleggen in beursgenoteerde bedrijven die actief zijn op de vastgoedmarkt. Dit is met name het geval voor de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV’s). Door in te schrijven op deelbewijzen in een GVV kunt u vastgoed aan uw portefeuille toevoegen zonder vastgoed te kopen. Zo kunt u profiteren van het groeipotentieel van deze markt, mogelijk aantrekkelijke dividenden ontvangen, maar u geniet geen enkele kapitaalbescherming. Het blijft dus een risicovolle belegging, die ook enige expertise vereist om zelf de bedrijven te selecteren waarin u wilt beleggen.

2. Een fonds1 kiezen dat belegt in GVV’s. Als het beleggingsbeleid van het fonds aansluit bij uw beleggersprofiel, vertrouwt u uw kapitaal toe aan een professionele beheerder die de GVV’s selecteert die hem interessant lijken. Bijkomend voordeel: het fonds biedt reeds een zekere risicospreiding (echter zonder bescherming van het belegde kapitaal).

Beleggen in vastgoed via een fonds1 van Tak 23? Ontdek onze oplossing.

3. Inschrijven op vastgoedcertificaten. Dit zijn effecten die zijn uitgegeven door bedrijven die vastgoed (vaak commerciële ruimtes of kantoren) bezitten en die fondsen willen werven om hun activiteiten te financieren. Door in te schrijven op een vastgoedcertificaat wordt u schuldeiser van de uitgevende instelling. Dit schuldeffect geeft u in het algemeen recht op een geïndexeerde jaarlijkse coupon en op de terugbetaling van het kapitaal op de vervaldag. Die schuldeffecten worden vaak uitgegeven voor zeer lange termijnen, voor zo’n 20 à 25 jaar. Houders van vastgoedcertificaten zijn blootgesteld aan verschillende risico's, waaronder het kredietrisico (risico van wanbetaling door de emittent), het rendementsrisico (de coupon hangt af van het huurrendement van de gebouwen in kwestie), het liquiditeitsrisico (geen garantie dat er een koper wordt gevonden op de secundaire markt), enz.

4. Beleggen in een gestructureerd product3 waarvan het rendement berekend wordt volgens de prestaties van de vastgoedsector, bijvoorbeeld via een index. Voordeel: dit is een schuldeffect, voorspelbaarder dan een belegging in aandelen. U hebt een duidelijk beeld van de looptijd van het product, de eventuele betaling van coupons (jaarlijkse coupons of eenmalige coupon op de vervaldag) en de eventuele bescherming van het kapitaal. Zo kunt u deelnemen aan het groeipotentieel zonder zelf het financiële profiel van de GVV’s te moeten analyseren.

U kunt uw belegging zelfs extra beveiligen door te kiezen voor een gestructureerd product met kapitaalbescherming. In de categorie gestructureerde producten moet een onderscheid worden gemaakt tussen producten die recht hebben op volledige terugbetaling van het belegde kapitaal op de vervaldag en producten die die bescherming niet bieden (afgeleide producten). Uiteraard zullen de eerste gericht zijn op beleggers met een meer defensief profiel. Op die manier mag u verwachten te kunnen profiteren van het groeipotentieel van het onderliggende en tegelijkertijd uw startkapitaal te kunnen beschermen.

Lees ook

1 De term ‘fonds’ is de gemeenschappelijke benaming voor een Instelling voor Collectieve Belegging (ICB), die kan bestaan onder het statuut van een ICBE (UCITS) of een AICB (niet-UCITS) en die diverse juridische vormen kan aannemen (BEVEK, GBF enz.). Een ICB kan compartimenten bevatten. Fondsen zijn onderhevig aan risico’s. Ze kunnen zowel stijgen als dalen en mogelijk krijgen beleggers het bedrag van hun belegging niet terug.

2 https://www.lesoir.be/202242/article/2019-01-24/les-seniors-seront-le-futur-du-marche-immobilier

3 Gestructureerde financiële instrumenten, ook bekend onder de naam Structured Notes, bestaan in de vorm van ‘gestructureerde schuldeffecten’, of ‘afgeleide instrumenten’. Een gestructureerd financieel instrument is een financieel instrument van bepaalde duur, doorgaans uitgegeven door financiële instellingen, dat een rendement biedt dat gekoppeld is aan één of meer onderliggende activa (bijvoorbeeld een rentevoet of een beursindex) via vaste of variabele coupons betaald tijdens de looptijd of op de vervaldag van het effect. In geval van gestructureerde schuldeffecten verbindt de emittent zich ertoe aan de belegger 100% van het geplaatste kapitaal (exclusief kosten) terug te betalen op de vervaldag (behalve in geval van faillissement of risico op faillissement van de emittent). In geval van een ‘afgeleid instrument’ verbindt de emittent van een Structured Note zich er echter niet toe op de vervaldag aan de belegger 100% van het geplaatst kapitaal (exclusief kosten) terug te betalen.