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Découvrez les auteurs de cet article :
Franck (45 ans) est un passionné de course à pied. Il est diplômé de l’ULB (master en droit) et de Solvay (master en droit fiscal). Cela fait plus de 20 ans qu’il traite chaque jour de fiscalité et de planning patrimonial.
Benoît (42 ans) possède un master en droit (KUL) et en droit fiscal (ULB). Il dispose de 18 ans d’expérience en fiscalité et en planification patrimoniale. Il consacre ses temps libres à la lecture et au tennis.


A côté d’un patrimoine mobilier, des parents peuvent s’être constitués un beau patrimoine immobilier. A partir d’un certain âge, la question de la transmission d’une partie de ce patrimoine à leurs enfants se pose généralement. Il est alors bon d’avoir préalablement certains éléments à l’esprit. Le cas échéant, ils peuvent mettre en place une planification patrimoniale directement au moment d’acquérir un nouveau bien immobilier.

Faits

Marc et Marie, respectivement âgés de 62 et 60 ans, sont mariés sous le régime de la séparation des biens. Pendant leur mariage, ils se sont constitués un beau patrimoine immobilier au moyen de leurs revenus professionnels. Ce patrimoine se compose d'une maison de maître à Gand d'une valeur de 1.000.000 euros et d'une belle villa à Knokke estimée à 3.000.000 euros. Les deux biens sont détenus en indivision par Marc et Marie, chacun pour la moitié. La maison de maître à Gand est aujourd’hui vétuste et doit être entièrement rénovée. Lorsque Marc et Marie n’occupent pas leur villa sur la côte, ils la louent. Marc et Marie ont deux filles majeures, Catherine et Sandra. Jusqu'à présent, Marc et Marie n'ont rien entrepris en termes de planification patrimoniale immobilière.

Objectifs personnels

Marc et Marie ne souhaitent pas investir du temps et de l'argent dans la rénovation de leur maison de maître à Gand et ont décidé de la vendre. Avec le prix de vente de ce bien, Marc et Marie veulent acheter, à Bruges, un appartement destiné à la location. En ce qui concerne la villa de Knokke, Marc et Marie craignent que les enfants doivent supporter des droits de succession élevés à leur décès. Ils souhaitent néanmoins conserver la villa dans la famille. Ils envisagent donc d’en faire donation à Catherine et Sandra. Marc et Marie se posent toutefois un certain nombre de questions: quels sont les points d'attention à considérer dans le cadre de la donation de la villa ? Peuvent-ils s'assurer d’avoir toujours droit aux revenus locatifs après la donation ? L'acquisition de l'appartement à Bruges peut-elle être optimisée ? …

Quels sont les points d'attention à considérer dans le cadre de la donation de la villa ?

En faisant une donation immobilière, Marc et Marie transfèrent définitivement et irrévocablement une partie de leurs biens immobiliers aux enfants. C'est aussi le principal inconvénient d'une donation ; contrairement à un testament qui peut, en principe, toujours être modifié du vivant du testateur, le parent-donateur ne peut, sauf cas exceptionnel, revenir sur une donation faite aux enfants.

Même après la donation, Marc et Marie souhaitent pouvoir continuer à occuper la villa et, le cas échéant, à en percevoir les revenus locatifs. Marc et Marie doivent donc idéalement donner la villa en s’en réservant l'usufruit. Les enfants deviennent seulement nus-propriétaires de la villa et doivent accepter que leurs parents l’occupent personnellement ou la louent et en recueillent les revenus locatifs. Attention, le bien ne peut être vendu que de l’accord conjoint des usufruitiers et des nus-propriétaires. De plus, Marc et Marie souhaitent, au décès de l’un d’eux, voir le conjoint survivant continuer à jouir de la totalité de l'usufruit de la villa.

En principe, l'usufruit de Marc ou de Marie prend fin à son décès. Le conjoint survivant n'aurait alors plus droit qu'à la moitié de l'usufruit de la villa, tandis que les enfants deviendraient plein propriétaires de l’autre moitié de la villa. Pour éviter cela, Marc et Marie peuvent, comme charge de la donation, stipuler chacun en leur faveur qu'en cas de décès du premier d'entre eux, les enfants laissent au survivant l'usufruit à vie du bien donné par le premier mourant.

En d'autres termes, c’est uniquement au décès du survivant des conjoints que les enfants obtiendraient la pleine propriété du bien donné. Jusqu'à présent, les administrations fiscales des différentes régions du pays ont accepté que cette charge puisse être exécutée sans droits de succession ou d'enregistrement.

Marc et Marie ne souhaitent pas faire de différence entre leurs enfants et souhaitent donc faire cette donation à titre d'avance sur leur héritage (pour cette notion, nous nous référons à l'article précédent du « guide pour votre patrimoine »).

Les enfants et, le cas échéant, le conjoint survivant, seront redevables de droits de succession progressifs sur ce qu'ils obtiennent dans la succession du défunt.

Marc et Marie craignent que les enfants doivent payer des droits de succession élevés à leurs décès. En effet, si Marc et Marie ne font rien, en cas de décès de l'un d'eux, la partie de la villa dont le défunt était propriétaire fera partie de sa succession et sera donc soumise aux droits de succession. Les enfants et, le cas échéant, le conjoint survivant, seront redevables de droits de succession progressifs sur ce qu'ils obtiennent dans la succession du défunt. Selon la région compétente, le taux le plus élevé est de 27% (en Région flamande) ou 30% (en régions wallonne et de Bruxelles-Capitale) au moment du décès des parents. En faisant une donation immobilière, Marc et Marie peuvent alléger les droits de succession dus par leurs enfants. Ils doivent toutefois tenir compte d'un certain nombre de points.

La donation de biens immobiliers situés en Belgique doit être effectuée par l'intermédiaire d'un notaire belge. Le notaire prélève les droits de donations dus. La législation régionale applicable à la donation est celle de la région dans laquelle le donateur est résident à des fins fiscales au moment de la donation. Si le donateur a vécu successivement dans différentes régions au cours des cinq dernières années précédant la donation, sa résidence fiscale se situe dans la région où il a vécu le plus longtemps durant cette période. Chaque enfant doit payer les droits de donation sur la valeur de la part des biens immobiliers reçue de chacun des parents. Pour ce calcul, c’est la valeur de la pleine propriété (de la part) du bien donné qui est prise en compte, même si seule la nue-propriété du bien est donnée.

Contrairement aux droits de donation forfaitaires applicable à la donation mobilière enregistrée, la donation immobilière en Belgique est en principe soumise aux taux progressifs des droits de donation. Ces taux applicables en ligne directe sont aujourd’hui les mêmes dans les 3 régions :

Tranche Tarif en ligne directe
0.01 - 150.000 € 3%
150.000,01 - 250.000 € 9%
250.000,01 - 450.000 € 18%
Au-delà de 450.000 €27%

Si Marc et Marie donnent immédiatement la villa à Catherine et Sandra, les droits de donation s'élèvent à un total de 522.000 EUR, à majorer des honoraires du notaire et des frais d'actes divers. Surtout en région wallonne et en région de Bruxelles-Capitale, cela représente déjà une économie fiscale par rapport aux droits de succession dus sur la villa par les enfants à défaut de donation.

En réalisant la donation de manière fractionnée ou plus exactement en réalisant plusieurs donations successives par tranche du bien, cela permet de « casser » la progressivité des droits de donation.

Il est toutefois possible d’optimiser davantage la transmission du bien : en réalisant la donation de manière fractionnée ou plus exactement en réalisant plusieurs donations successives par tranche du bien, cela permet de « casser » la progressivité des droits de donation. Pour Marc et Marie, cette planification consiste à donner, tous les trois ans et un jour, une partie de la villa à leurs enfants. Cela réduit la progressivité des droits de donation et, par conséquent, les droits globalement dus. Pourquoi attendre 3 ans et un jour ? C'est en raison de la règle de la réserve de progressivité applicable aux donations immobilières. En principe, cette règle s'applique aux donations successives de biens immobiliers belges par le ou les mêmes donateurs au(x) même(s) donataire(s). Supposons que Marc et Marie fassent une nouvelle donation immobilière à leurs enfants dans les 3 ans suivant une première donation immobilière, la valeur de la première donation est alors ajoutée à la valeur de la nouvelle donation pour déterminer le taux de droits de donation dus sur cette dernière donation.

Il ne s’agit donc pas de soumettre à nouveau la première donation à des droits de donation, mais bien de soumettre la nouvelle donation à un taux de droits de donation plus élevé, ce qui a pour effet de majorer les droits de donation globalement dus. Cette règle existe dans toutes les régions. En attendant trois ans et un jour avant de réaliser la nouvelle donation immobilière, Marc et Marie évitent ces conséquences négatives. Jusqu'à présent, cette planification a toujours été acceptée par les administrations fiscales des différentes Régions.

L'administration fiscale tient, en principe, également compte des donations immobilières belges effectuées par le défunt au cours des 3 années précédant son décès.

La donation immobilière réalisée par Marc et Marie a-t-elle pour conséquence de ne plus devoir payer de droits de succession sur ce bien ? Attention, à côté de la règle de la réserve de progressivité en droits de donation, certaines régions connaissent une règle similaire pour les droits de succession. Pour le calcul des droits de succession, l'administration fiscale tient, en principe, également compte des donations immobilières belges effectuées par le défunt au cours des 3 années précédant son décès. Les biens donnés sont ajoutés à la succession, non pas pour être soumis aux droits de succession, mais pour déterminer le taux de droits de succession applicable aux autres biens de la succession. La succession se trouve par conséquent dans des tranches de taxation plus élevée et le montant de droits de succession dû est globalement plus élevé. Cette règle ne s'applique que dans les régions flamande et wallonne. En Région de Bruxelles-Capitale, cette règle a été abolie il y a quelques années.

En résumé : sous réserve des règles de réserve de progressivité en matière de droits de donation et de succession, Marc et Marie peuvent en effet réaliser une économie d'impôt significative en effectuant une donation immobilière. Supposons que tous les 3 ans et un jour Marc et Marie donnent 1/5 de la villa aux enfants, ils peuvent transférer la villa aux enfants à un taux de 3%, soit 90.000 EUR, à augmenter des honoraires et des frais d’acte dus par donation. Ce calcul se base bien entendu sur l'hypothèse que la valeur de la villa ne fluctue pas au fil des ans. Si Marc et Marie considèrent qu’une période de 15 ans est trop longue, ils peuvent envisager de donner plus d'1/5 de la villa par donation. Cela se traduirait toutefois par des droits de donation plus élevés.

Quelles sont les possibilités pour Marc et Marie d'acheter un nouvel appartement ?

Marc et Marie envisagent d'acheter en indivision un nouvel appartement à Bruges dans le but de le mettre en location et d'en percevoir les revenus locatifs. Marc et Marie ont plusieurs possibilités afin d’acquérir le bien.

Supposons que Marc et Marie achètent l'appartement en pleine propriété, ils sont dans ce cas plein propriétaires, chacun pour la moitié indivise du bien. Au moment de l'achat, le droit de vente est évidemment dû (en principe 10% en région flamande, 12,5% en région wallonne et en région de Bruxelles-Capitale). En tant que plein propriétaires de l’appartement, ils peuvent, entre autres, y habiter, le louer ou même le vendre. Ils prennent en charge tous les frais (par ex. l’assurance incendie, l’entretien, les réparations) et tous les impôts liés au bien. Par contre, en cas de décès, le bien fera partie de leur succession et sera en principe soumis aux taux progressifs des droits de successions tels que mentionnés ci-dessus.

Marc et Marie peuvent également envisager l'achat scindé de l'appartement. Marc et Marie achètent l'usufruit du bien et les enfants achètent la nue-propriété. Le droit de vente est bien entendu également dû (voir ci-dessus). En tant qu'usufruitiers, Marc et Marie ont droit à la jouissance, à l'usage et surtout au revenu locatif de l’appartement et ce, à vie. Ils supportent le précompte immobilier et en principe les frais d'assurance incendie et les frais ordinaires d'entretien et de réparation (pour autant que ces frais ne soient pas à charge du locataire). En tant que nus-propriétaires, les enfants supportent en principe les grosses réparations. La pleine propriété de l’appartement ne peut être vendue que par Marc et Marie ensemble avec leurs enfants.

De plus, Marc et Marie souhaitent que le survivant d’entre eux puisse bénéficier de l’usufruit de la totalité de l'appartement. En principe, l'usufruit de Marc ou de Marie s’éteint à son décès. Le conjoint survivant conserverait alors uniquement son usufruit de la moitié de l'appartement, tandis que les enfants deviendraient plein propriétaires de l’autre moitié. Pour éviter cela, on peut prévoir dans l’acte d’acquisition un accroissement de l’usufruit du conjoint survivant à concurrence de l’usufruit du conjoint défunt. En d'autres termes, ce n'est qu’au décès du conjoint survivant que les enfants obtiendront la pleine propriété du bien donné.

L’objectif de la planification est de voir l'usufruit sur la totalité de l'appartement s’éteindre au décès du dernier des parents. Les enfants acquièrent à ce moment la pleine propriété de l'appartement. Cela peut se produire sans devoir payer des droits de succession ou donation, si certaines conditions sont remplies. A cet égard, il est important de prendre en compte l’origine des avoirs avec lesquels les enfants achètent la nue-propriété de l'appartement : cela peut se faire avec leurs fonds propres (hypothèse 1) ou avec des fonds que Marc et Marie leur ont donnés préalablement (hypothèse 2).

Hypothèse 1:

Supposons que les enfants acquièrent la nue-propriété de l'appartement avec des fonds qui leur sont propres. En cas de décès de Marc et/ou de Marie, il existe une présomption légale sur base de laquelle (la partie de) l'appartement dont le défunt avait l'usufruit se trouve toujours en pleine propriété dans sa succession et doit être considérée comme un legs testamentaire fait aux enfants nus-propriétaires. Par conséquent, les enfants sont en principe redevables de droits de succession calculés sur la valeur de la pleine propriété de (la partie concernée de) l'appartement au moment du décès. Cette présomption s'applique quelle que soit la date d'acquisition, c'est-à-dire même si elle a eu lieu plus de 3 ans avant le décès. En introduisant cette présomption, le législateur a voulu mettre fin à la pratique selon laquelle les parents qui souhaitent acheter un bien immobilier évitent les droits de succession sur ce bien en transmettant de façon déguisée des liquidités à leurs enfants (désignés nus-propriétaires du bien). Les enfants peuvent réfuter cette présomption en prouvant aux autorités fiscales compétentes qu'il n'y a pas eu de libéralité déguisée dans leur chef.

Dans ce cas, les enfants doivent prouver qu’ils:

  • disposaient de leurs propres fonds avant l'acte d’acquisition ;
  • ont destiné précisément ces fonds à cette acquisition ;
  • ont payé le juste prix pour la nue-propriété. La valeur de la nue-propriété est déterminée sur base de tables de mortalité.
Si cette preuve est fournie, les enfants n'auront aucun droit de succession à payer sur la partie concernée de l'appartement dont ils acquièrent la pleine propriété.

Les enfants peuvent réfuter cette présomption en prouvant aux autorités fiscales compétentes qu'il n'y a pas eu de libéralité déguisée dans leur chef.

Hypothèse 2:

Supposons que les enfants ne disposent pas de moyens propres suffisants pour financer la nue-propriété. Dans un tel cas, Marc et Marie peuvent faire au préalable une donation des fonds nécessaires à leurs enfants, avec lesquels ces derniers peuvent ensuite acheter la nue-propriété de l'appartement. En cas de décès de Marc ou de Marie, la présomption légale susmentionnée selon laquelle la partie de l'appartement dont le défunt détenait l'usufruit se trouve toujours en pleine propriété dans sa succession est toujours d’application. Afin d'éviter les droits de succession, les enfants devront donc prouver qu'il n'y a pas eu de libéralité déguisée à leur égard.

La donation préalable des liquidités par Marc et Marie aux enfants peut-elle être considérée comme une libéralité déguisée? La réponse à cette question dépend de la réglementation régionale applicable au décès de Marc ou Marie. Pour rappel, afin de connaître la réglementation régionale applicable, il est nécessaire de déterminer la région dans laquelle le défunt avait sa dernière résidence fiscale. Si le défunt a résidé successivement dans différentes régions au cours des cinq dernières années avant son décès, sa résidence fiscale se trouve dans la région où il a résidé le plus longtemps pendant cette période.

Si le défunt a résidé successivement dans différentes régions au cours des cinq dernières années avant son décès, sa résidence fiscale se trouve dans la région où il a résidé le plus longtemps pendant cette période.

Supposons que la réglementation de la Région flamande s'applique au décès de Marc ou de Marie. Encore récemment, les autorités fiscales flamandes (VLABEL) étaient d'avis qu'une donation préalable ne suffisait pas à elle seul à prouver la disposition de "fonds propres" dans le chef du ou des nus-propriétaires (voir ci-dessus). VLABEL n’acceptait que la preuve suivante :

  • Soit les enfants démontrent que la donation a été enregistrée avant le passage de l'acte d’acquisition (au taux réduit de 3%).
  • Soit les enfants démontrent qu'il n'y a pas de lien de causalité entre la donation et l'achat de la maison (preuve difficile à apporter).

Selon VLABEL, si les enfants n’étaient pas en mesure de fournir cette preuve, les droits de succession étaient dus sur la valeur du bien au moment du décès. L'année dernière, le Conseil d'État a cependant annulé le point de vue de VLABEL étant donné que, selon le texte de la loi, il suffit de prouver qu'il y a eu une donation (enregistrée ou non) réalisée avant l'achat scindé. VLABEL a accepté cette décision. Cela signifie qu'une donation antérieure non enregistrée constitue aujourd'hui la preuve que les enfants disposent de "moyens propres" avant l'acte d'achat et qu'il n'y a donc pas eu de libéralité déguisée dans leur chef (à condition bien sûr que les autres conditions soient également remplies).

Dans l’hypothèse où la réglementation de la Région wallonne ou de la Région de Bruxelles-Capitale est applicable au décès de Marc ou de Marie, la situation n'est aujourd’hui pas tout à fait claire. La position (annulée) de VLABEL mentionnée ci-dessus était en grande partie reprise d'une ancienne décision de l'administration fiscale fédérale. Cette dernière administration est toujours compétente pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale. Compte tenu de l'annulation de la position de VLABEL par le Conseil d'État, on pourrait s'attendre à ce que l'administration fiscale fédérale révoque également cette ancienne décision. Mais cela ne s'est pas encore produit. Cependant, quelques mois après la décision du Conseil d'État, le ministre des Finances a promis que la décision serait revue. Si Marc et Marie ne veulent pas courir de risque, il est préférable qu'ils enregistrent préalablement la donation à leurs enfants (moyennant le paiement des droits d’enregistrement de 3,3% en Région wallonne ou de 3% en Région de Bruxelles-Capitale).

Conclusion

Un transfert de biens immobiliers aux enfants peut se faire de différentes manières. La donation reste l'instrument idéal pour le transfert d'un bien immobilier existant dans le patrimoine des parents. En effectuant une donation immobilière fractionnée, les droits de donation peuvent être maîtrisés. Il faut cependant tenir compte des différentes règles de réserve de progressivité, tant en droits de donation que de succession. Une règle d'or consiste donc à ne pas tarder à commencer la donation fractionnée d’un bien immobilier. Si vous souhaitez acquérir un nouveau bien immobilier, vous pouvez réaliser d’emblée une planification successorale au moment de l'achat, l'achat scindé. Cet achat scindé doit toutefois se faire selon les règles de l'art, faute de quoi les enfants risquent d'avoir des discussions désagréables avec les autorités fiscales compétentes suite au décès du ou des parents. Réfléchissez bien avant d'entreprendre une transmission immobilière et demandez toujours conseil à votre notaire ou à un spécialiste en planification successorale.

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Edition précédente du "Guide pour votre patrimoine" : La donation de biens mobiliers aux enfants

Les parents qui, au fil des années, se sont constitués un beau patrimoine mobilier peuvent souhaiter, à un moment donné, faire une donation à leurs enfants. Il peut s’agir pour les parents d’aider leurs enfants à réaliser un projet déterminé ou simplement d’anticiper leurs successions en réduisant les droits de succession dus à leur décès. Bien que la donation semble être facile à réaliser, les parents doivent tenir compte de différents aspects tant sur le plan civil, fiscal que psychologique.

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