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En résumé

  • 80% des Belges qui achètent une seconde résidence optent pour la Belgique. Pour plusieurs (bonnes) raisons.
  • Un bien à louer... ou à occuper ? Il est plus facile de louer votre bien en Belgique qu’à l’étranger.
  • Vous penchez pour l’étranger ? Faites appel à un expert, tant en Belgique que dans le pays de votre choix.

Le marché des résidences secondaires se porte bien. D’après les chiffres des professionnels de l’immobilier, 20% de l’ensemble des crédits hypothécaires contractés en Belgique en 2018 ont financé l’acquisition d’une seconde résidence.

Que la conjoncture économique soit favorable ou non, les Belges adorent investir dans l’immobilier. Plusieurs autres facteurs renforcent cette tendance, tels que le faible rendement de l’épargne. Citons aussi la volatilité croissante des bourses, qui incite les investisseurs à privilégier des havres plus sûrs. Il faut en effet savoir que, même si l’investissement immobilier n’est pas totalement dénué de risques, les Belges font confiance à la brique contre vents et marées.

Un bien à louer... ou à occuper ?

Avant d’envisager l’acquisition d’une résidence secondaire, posez-vous cette question élémentaire : que comptez-vous en faire ? Souhaitez-vous compléter vos revenus en percevant des loyers réguliers ou préférez-vous un achat "plaisir", pour prendre l’air plusieurs mois par an ?

Cette réflexion est cruciale, car elle aura un impact sur le lieu que vous ciblerez lors de la recherche de la perle rare. 80% des Belges qui acquièrent une seconde résidence choisissent un bien... en Belgique. Pourquoi ? Parce qu’il est plus simple d’en obtenir un revenu locatif régulier.

La mise en location de biens à l’étranger peut être tributaire des saisons, dépendre de la collaboration avec des agences locales pas toujours fiables et se heurter à certains obstacles légaux. Il peut aussi arriver que le marché immobilier de certains pays bascule. Ce fut le cas en Espagne en 2018, avec une contraction de 3 à 4%1 du marché des maisons de vacances. Pourquoi ? Parce que l’offre est supérieure à la demande.

Les Belges qui achètent une seconde résidence à l’étranger vont privilégier l’achat plaisir : un bien qu’on occupe plusieurs mois par an pour se ressourcer. Pour obtenir un revenu locatif relativement stable, on se tournera en priorité vers le marché intérieur : la Côte belge, les Ardennes, mais aussi les villes universitaires, puisque la demande pour des kots d’étudiants ne cesse d’augmenter.

Où investir à l’étranger ?

Parmi les pays étrangers que les Belges privilégient, on retrouve bien évidemment l’Espagne, la France, mais aussi les Pays-Bas dont le littoral séduit toujours plus de compatriotes. L’Italie, le Portugal et la Grèce suivent à courte distance et profitent actuellement d’un contexte favorable à l’achat.

L’Italie et la Grèce bénéficient du tassement des prix de l’immobilier sur leur marché intérieur. Le Portugal est un plein boom (les prix y grimpent en flèche également) grâce à un contexte fiscal favorable aux résidents étrangers. Un retraité belge du secteur privé qui séjourne au Portugal au moins 183 jours par an y sera exonéré d’impôt pendant une période de 10 ans ! De même, en bénéficiant du statut de ‘résident permanent’ au Portugal, vous éviterez le paiement des droits de succession à vos héritiers directs.2

Quelle que soit la destination que vous privilégiez, faites-vous toujours accompagner par des professionnels du secteur. Chaque pays dispose de ses propres us et coutumes en matière de transmission des titres de propriété. Faites-vous conseiller par un notaire en Belgique, mais aussi par un de ses confrères dans le pays où se situe le bien.

La mission du notaire telle que nous la connaissons en Belgique n’est pas universelle. En Espagne par exemple, il est recommandé de recourir aux services d’un avocat local, qui effectuera les recherches qui incombent traditionnellement aux notaires chez nous.

Impact fiscal et successoral

Avant de prendre votre décision, mieux vaut savoir ce que vous coûtera exactement votre résidence secondaire, notamment sur le plan fiscal. Que votre bien soit situé en Belgique ou à l’étranger, il devra être renseigné dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques (IPP). En s’ajoutant à vos revenus, la valeur du bien influencera votre taux d’imposition.

Pour un bien en Belgique, vous devrez mentionner le revenu cadastral. Pour un bien à l’étranger, vous devrez indiquer le revenu locatif annuel, voire un revenu fictif si le bien n’est pas loué. Cette différence de traitement a déjà valu à la Belgique deux condamnations de la Cour européenne de Justice, qui y voit une discrimination. Le gouvernement fédéral belge plancherait sur une nouvelle méthode de calcul, qui répondrait aux exigences européennes.

Toujours est-il que la Belgique a signé des “conventions de prévention de la double imposition” avec la plupart des pays concernés par les résidences secondaires, ce qui évite d’être taxé deux fois sur un même revenu.

Que retenir ? Eu égard à la complexité de cette matière, il est vivement conseillé de faire appel, tant en Belgique que dans votre future destination de villégiature, à un avocat et/ou un notaire qui connaît la région et les procédures.

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Articles liés

1 Source: ‘Coup de froid sur le marché des résidences secondaires espagnoles’, L’Echo, 22/08/2018.
2 Source: ‘Résidences secondaires, les pièges à éviter’, Plus Magazine, 20/09/18.

Cet article ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle du client et est susceptible de changer à l’avenir. Par régime fiscal, on entend le régime fiscal applicable à un client de détail (‘Retail’) moyen en qualité de personne physique et de résident belge.