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En résumé

  • Investir dans l’immobilier peut être une piste intéressante pour les particuliers qui souhaitent diversifier davantage leur portefeuille.
  • Faut-il pour autant acquérir plusieurs biens ?
  • Pas nécessairement, grâce à la « brique papier ».

Le secteur de l’immobilier présente de nombreux atouts, qui lui permettent de légitimement revendiquer sa place dans le portefeuille des investisseurs particuliers. Au même titre que l’or ou certaines matières premières, il s’agit d’une source de diversification complémentaire. Entendez par là : ajouter un peu d’immobilier à côté de vos actions, obligations et fonds d’investissement1 permettra de mieux répartir les risques sur plusieurs classes d’actifs qui réagissent différemment aux cycles économiques.

Le comportement du marché immobilier est intéressant à plusieurs égards :

  • c’est une classe d’actif qui présente un faible niveau de corrélation avec les marchés d’actions et d’obligations ;
  • ce marché est moins sensible aux cycles économiques que les actions ou obligations.

Utiliser les revenus de votre portefeuille d’investissements pour financer un projet immobilier ? C’est possible.

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Ce tableau peut paraître alléchant. Toutefois, les contraintes liées à l’acquisition de l’immobilier « dur » (maison, appartement, surface commerciale, garage, etc.) dans une optique d’investissement risquent de refroidir votre enthousiasme : coût d’acquisition élevés, TVA ou droits d’enregistrement, honoraires du notaire, frais de dossier, entretien, mise en location, impact successoral, etc. Faut-il pour autant abandonner vos projets de miser sur le potentiel de croissance de la brique ? Pas du tout.

La « brique papier »

C’est ici qu’intervient l’immobilier coté, également appelé la « brique papier » : une classe d’actifs qui génère des flux de revenus potentiels réguliers et prévisibles, notamment sous la forme de dividendes.

La « brique papier » peut dès lors constituer une solution d’investissement intéressante si vous ne souhaitez pas vous encombrer des tracasseries liées à l’acquisition de plusieurs biens immobiliers. De quoi s’agit-il ? Plutôt que d’acheter une maison ou un appartement, vous investissez dans un instrument financier qui est lui-même lié au marché immobilier. Vous profitez ainsi du potentiel d’appréciation de ce secteur, sans en supporter vous-mêmes les contraintes.

C’est toutefois un marché très sensible à l’évolution des taux d’intérêt : une hausse des taux pèse généralement sur les prix de l’immobilier. La raison est simple : les propriétaires et promoteurs recourent massivement à l’endettement pour financer de nouveaux projets ou acquérir des biens existants. Par ailleurs, les dividendes relativement stables et réguliers propres à l’immobilier coté perdent une partie de leur attrait en cas de hausse spectaculaire des taux d’intérêt.

Quelles tendances ?

L’immobilier peut constituer une solution alternative intéressante, en particulier dans un contexte de rendements historiquement bas des emprunts d’Etats. La « brique papier » s’affiche en outre comme une classe d’actifs parmi d’autres permettant de diversifier judicieusement un portefeuille d’investissement. En effet, en ajoutant de l’immobilier en portefeuille, on diminue les risques pour un niveau de rendement potentiel donné.

La « brique papier » permet également d’investir dans plusieurs sous-segments du marché immobilier. On pourra ainsi prendre part au potentiel de croissance de l’immobilier résidentiel, mais également de l’offre de bureaux et de surfaces commerciales dont le succès dépend fortement de leur localisation. L’essor récent de l’E-commerce ouvre par ailleurs quelques belles opportunités dans le segment des entrepôts et de l’immobilier lié à la logistique. Autre tendance forte ces dernières années : le secteur de la santé. En effet, le phénomène du vieillissement de la population appelle de nouvelles infrastructures d’accueil pour les seniors. Plusieurs sociétés se sont ainsi spécialisées dans le développement des « résidences services », des projets immobiliers spécialement dédiés aux ainés, dans lesquels ils ont accès à toute une série de services connexes : soins, repas, activités récréatives, etc. Une étude du courtier Cushman & Wakefield publiée en décembre 20182 montre que, rien qu’en Belgique, on comptera en 2080 plus de 1,6 millions de personnes âgées de 80 ans ou plus, contre « seulement » 660.000 aujourd’hui. Les besoins en infrastructures adaptées devront dès lors répondre à cette nouvelle réalité démographique.

4 pistes pour investir dans la « brique papier »

1. Investir directement dans des sociétés cotées en Bourse actives sur le marché immobilier. C’est le cas notamment des Sociétés Immobilières Réglementées (SIR, anciennement SICAFI). En souscrivant à des parts d’une SIR, vous pouvez ainsi ajouter de l’immobilier dans votre portefeuille, sans pour autant acquérir de la brique. Vous pouvez ainsi profiter du potentiel de croissance de ce marché, potentiellement percevoir des dividendes attractifs, mais vous ne bénéficiez toutefois d’aucune protection du capital. Cela reste donc un placement à risque, qui demande également une certaine expertise pour sélectionner vous-mêmes les sociétés dans lesquelles investir.

2. Privilégier un fonds1 qui investit dans des SIR. Si la politique d’investissement du fonds correspond à votre profil d’investisseur, vous confiez de la sorte votre capital à un gestionnaire professionnel qui sélectionne lui-même les SIR qu’il juge intéressantes. Avantage supplémentaire : le fonds présente déjà un certain niveau de diversification des risques (sans cependant offrir de protection du capital investi).

Investir dans l’immobilier via un fonds1 de la Branche 23 ? Découvrez notre solution en lien avec cette thématique.

3. Souscrire à des certificats immobiliers. Il s’agit de titres émis par des sociétés qui détiennent des biens (souvent de l’immobilier commercial ou de bureaux) et qui souhaitent lever des fonds pour financer leurs activités. En souscrivant à un certificat immobilier, vous devenez créancier de la société émettrice. Ce titre de créance vous donne en général droit au versement d’un coupon annuel indexé et au remboursement du capital à l’échéance. Ces titres sont souvent émis pour des durées très longues, de l’ordre de 20 ou 25 ans. Les détenteurs de certificats immobiliers s’exposent à plusieurs risques, dont le risque de crédit (risque de défaut de l’émetteur), le risque de rendement (le coupon dépend du rendement locatif réel des immeubles sous-jacents), le risque de liquidité (aucune garantie de trouver un acquéreur sur le marché secondaire), etc.

4. Investir dans un produit structuré3 dont le rendement est calqué sur la prestation du secteur immobilier, par exemple via un indice. Avantage : il s’agit ici d’un titre de dette, plus prévisible qu’un investissement en actions. Vous avez en effet une vision claire sur l’échéance du produit, le versement éventuel de coupons (coupons annuels ou coupon unique à l’échéance) et l’éventuelle protection du capital. Vous pouvez ainsi participer au potentiel de croissance, sans devoir analyser par vous-mêmes le profil financier des SIR.

Vous pouvez même ajouter un niveau de sécurité supplémentaire à votre investissement en choisissant un produit structuré avec protection du capital. Dans la catégorie des produits structurés, il convient en effet de distinguer ceux qui sont assortis du droit au remboursement intégral du capital investi à l’échéance et ceux qui ne proposent pas cette protection (les produits dérivés). Bien évidemment, les premiers s’adresseront aux investisseurs au profil plus défensif. Vous pouvez ainsi espérer profiter du potentiel de croissance du sous-jacent, tout en protégeant votre capital de départ.

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1 Le terme “fonds “ est l’appellation commune pour un Organisme de Placement Collectif (OPC), qui peut exister sous le statut d'OPCVM (UCITS) ou d'OPCA (non–UCITS), et prendre diverses formes juridiques (SICAV , FCP etc). Un OPC peut comporter des compartiments. Les fonds sont sujets à risques. Ils peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer le montant de leur investissement.

2 https://www.lesoir.be/202242/article/2019-01-24/les-seniors-seront-le-futur-du-marche-immobilier

3 Les instruments financiers structurés, également connus sous la dénomination de Structured Notes, existent sous la forme des « titres de dette structurés » ou d’ « instruments dérivés ». Un instrument financier structuré est un instrument financier d'une durée déterminée, généralement émis par des institutions financières, qui offre un rendement associé à un ou plusieurs actifs sous-jacents (par exemple un taux d'intérêt ou un indice boursier) via des coupons fixes ou variables payés en cours de vie ou à l'échéance du titre. Dans le cas de titres de dette structurés, l'émetteur s'engage à rembourser à l’investisseur 100% du capital souscrit (hors frais) à l'échéance (sauf en cas de faillite ou risque de faillite de l'émetteur). Par contre, dans le cas d'un « instrument dérivé », l'émetteur d'un Structured Note ne s'engage pas à rembourser à l’échéance à l’investisseur 100% du capital souscrit (hors frais).