Une seconde résidence, votre coin de paradis?

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Nouvel horizon

Chaque jour, 10 Belges achètent une habitation en Espagne, si l'on en croit l'association espagnole des notaires. Les autres pays préférés des Belges, comme la France et l’Italie, restent également populaires. Pour leur coin de ciel bleu, les Belges choisissent de plus en plus des destinations exotiques. « Une seconde résidence en Afrique du Sud, en Uruguay ou à Bali, cela n'a plus rien d'exceptionnel », affirme l’avocat Wim Vermeulen1.

Il guide quotidiennement ses clients dans le labyrinthe des implications fiscales d'un tel achat. « Il n'y a pas que les gens fortunés qui décident d'acheter une seconde résidence. Un nombre croissant de jeunes de moins de 30 ans acquièrent un petit appartement à l'étranger. Pas pour l'occuper eux-mêmes, mais comme investissement locatif. »

Pelote fiscale

« Union européenne ou non, chaque pays possède son propre cadre fiscal. Vous devrez donc toujours tenir compte de deux interlocuteurs fiscaux: celui du pays de l'achat et le fisc belge. Comme en Belgique, vous pouvez par ailleurs être confronté à des différences régionales en termes de fiscalité, ainsi qu’à des règles spécifiques pour l’achat en société. »

« Mon premier conseil est donc de vous faire assister par un expert fiscal », poursuit Wim Vermeulen. « Un entretien d'une heure ou deux suffit généralement pour identifier tous les pièges ». Ci-dessous, nous vous proposons une liste des points à prendre en compte avant d'acheter une seconde résidence dans un des quatre pays préférés des Belges : la France, l'Espagne, le Portugal et l'Italie.

Un notaire n’est pas l’autre

  • « En Belgique, le notaire se charge de finaliser votre achat. C'est lui qui demande l'attestation du terrain, qui vérifie si le bien est grevé ou non d'une hypothèque, qui s'assure que le vendeur est bien le propriétaire de la maison, etc. Chez nous, le notaire est clairement investi d'une mission de conseil et de protection », explique Wim Vermeulen.
  • « En France, la mission du notaire est identique, mais ce n’est pas le cas en Espagne et au Portugal », poursuit-il. « Vous n'y bénéficiez d'aucune assistance, le notaire n'effectue pas la moindre recherche et ne contrôle rien à votre place. Il se contente d'apposer sa signature au bas d'un acte. Rien de plus. Voilà pourquoi je conseille à tous mes clients de s'attacher les services d'un avocat spécialisé en immobilier. »
  • Vous faites construire une maison neuve? Dans ce cas-là, également, mieux vaut s’adresser à un avocat spécialisé en immobilier pour contrôler le contrat d’entreprise.
  • « En Italie, le notaire prodigue une certaine assistance, mais qui n'est pas suffisante pour avoir tous ses apaisements », affirme Wim Vermeulen. « Là aussi, mieux vaut s'entourer d'un spécialiste. »
  • Que coûte un notaire à l'étranger? « Les frais de notaire sont à la mesure du service presté », explique Wim Vermeulen. « En France, vous payez environ la même chose qu'en Belgique. En Italie déjà nettement moins, et pas grand-chose en Espagne et au Portugal. Mais dans ces derniers cas, les frais de notaire seront remplacés par les honoraires de votre avocat spécialisé. »

À l'achat: les droits d'enregistrement

« Dans la plupart des pays étrangers, les droits d'enregistrement sont moins élevés qu'en Belgique où le tarif est de 10 ou 12,5% », souligne Wim Vermeulen. « L'Espagne fait exception à la règle, avec 10% de droits dans la plupart des régions. Vous payez également 10% en Italie, mais uniquement sur la valeur cadastrale du bien, ce qui revient finalement à 2,5%. En France, les droits sont de 5,8% sur la valeur réelle. Et au Portugal, les droits d'enregistrement sont plafonnés à 6%. »

Intérêts d'un crédit hypothécaire

« En Espagne et en France, les intérêts payés en remboursement d'un crédit hypothécaire sont fiscalement déductibles, comme en Belgique. Mais ce n'est pas le cas en Italie ni au Portugal », explique Wim Vermeulen.

Une seconde résidence, votre coin de paradis?

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1 Les informations contenues dans le présent article ne constituent pas des conseils fiscaux ou juridiques. Cet article n'a par ailleurs aucune prétention d'exhaustivité et se limite à fournir des informations sur quelques pays. La teneur fiscale du présent article est de la responsabilité de Cazimir - Wim Vermeulen.