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Fuir l’hiver en Toscane? Passer chaque week-end à la côte belge? L’achat d’une résidence secondaire permet de transformer ces rêves en réalité. Mais comment s’y prendre?

Les Belges sont de plus en plus nombreux à s’offrir une résidence secondaire. En 2015, quelque 2.907 de nos compatriotes – un record – se sont offerts une maison ou un appartement en Espagne, plus de 3,5 fois plus qu’en 2010. Les Belges trônent ainsi à la 4e place du classement international des acquéreurs de biens immobiliers en Espagne. Seuls les Britanniques, les Français et les Allemands en achètent davantage en termes absolus. C’est ce que révèlent les statistiques des bureaux d’enregistrement espagnols qu’Azull, leader en Belgique du marché immobilier ibère, a pu consulter.

L’Espagne n’est toutefois pas le seul pays populaire chez nous: selon les statistiques de WES Research & Strategy, les Belges étaient propriétaires de 275.000 résidences de vacances l’an dernier tant en Belgique qu’à l’étranger. Chaque propriétaire de résidence secondaire a ses propres motivations: une passion pour un lieu de villégiature, une future résidence principale en vue de la retraite ou tout simplement un placement dans l’immobilier locatif. C’est précisément cette diversité qui fait d’une résidence secondaire le rêve de nombreux Belges. “Plusieurs aspects doivent cependant être pris en compte lorsque l’on achète une résidence de ce type”, prévient Alain Van Geel, avocat chez Tiberghien. “Surtout à l’étranger, il est préférable de bien s’informer et de se faire accompagner.”

Titre de propriété et fiscalité

Le premier point délicat, lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger, est l’incertitude concernant le titre de propriété. En Belgique, il semble logique qu’un notaire mène à bien le transfert de propriété et réalise au préalable les recherches nécessaires. Lorsque vous achetez un terrain ou une maison, vous êtes par conséquent certain d’en être le propriétaire légitime. “Ce n’est pas aussi évident partout”, signale Alain Van Geel. “Le rôle du notaire diffère selon le pays. En Turquie, en Espagne, en Italie et au Portugal, un notaire ne vérifie pas toujours avec soin l’origine de la propriété ou ne s’occupe pas automatiquement de l’enregistrement de l’acte d’achat. Je reçois régulièrement des personnes qui ont été confrontées à des problèmes en la matière: leur achat immobilier s’est avéré a posteriori grevé de toutes sortes de droits et de dettes. Si vous achetez à l’étranger, assurez-vous que le titre de propriété est parfaitement en ordre.”

Autre élément à prendre en compte: la fiscalité. Dans ce domaine aussi, il existe d’importantes différences. “Vous avez cinq questions à vous poser en matière de fiscalité avant chaque achat, et ce, tant à l’étranger qu’en Belgique”, précise Alain Van Geel. “Qu’en est-il de l’impôt sur les revenus? Les plus-values sontelles taxées? Existe-t-il un impôt sur la fortune? Quid des frais et autres droits liés aux achats de biens immobiliers? Et quels sont les droits de succession?” N’oubliez pas non plus de prendre en compte la combinaison des règles étrangères et belges. Ainsi, le fait que le Portugal ne connaisse pas les droits de succession incite certains à penser qu’ils peuvent y acquérir une résidence secondaire à leur nom et que leurs enfants ne devront payer aucune taxe à leur décès. Ils oublient que cette habitation au Portugal fera partie de la succession pour le fisc belge, et que ce dernier établira donc des droits de succession sur l’habitation.

Planification patrimoniale

L’achat d’une résidence secondaire s’effectue généralement à un moment où l’on commence à réfléchir à sa planification patrimoniale. Laquelle a également un impact sur la manière dont il convient d’acheter la résidence secondaire. Imaginez que des parents acquièrent une résidence secondaire à leur nom: les enfants devront s’acquitter de droits de succession sur cette habitation à leur décès. Pour l’éviter, les parents choisissent souvent de faire don de la résidence secondaire à leurs enfants en s’en réservant l’usufruit. La résidence secondaire appartient alors aux enfants, tandis que les parents peuvent continuer à l’occuper ou en percevoir les revenus locatifs.

Autre possibilité: impliquer immédiatement les enfants dans l’achat de la résidence secondaire via un “achat scindé”. Dans ce cas, les parents achètent l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Les premiers auront par ailleurs pris soin de faire don, aux seconds, de l’argent nécessaire pour financer la nue-propriété. “On sait qu’une maison secondaire peut représenter une part importante de la succession, il est donc utile de réfléchir aux possibilités d’en optimiser l’acquisition”, conclut Alain Van Geel.


“Une résidence secondaire peut réprésenter une part importante de la succession.”

Alain Van Geel, Avocat chez Tiberghien

"Une solution de financement adéquate peut vous permettre de réaliser plus rapidement vos rêves"

“Chacun a un rêve qu’il souhaite réaliser un jour: profiter du soleil dans une résidence secondaire, sillonner le pays à bord d’un cabriolet vintage, créer sa propre entreprise... Avec la solution de financement adéquate, vos rêves peuvent peut-être se réaliser plus vite que vous ne le pensez”, affirme Michiel van den Heuvel, Regional Head of Distribution chez Deutsche Bank Belgique.

À cette fin, la banque a développé le prêt à tempérament DB Investment Loan. Imaginez que vous désiriez financer vous-même l’achat d’une résidence secondaire: vous devrez sans doute vendre une partie de votre portefeuille-titres. “Ce serait dommage, surtout dans les conditions actuelles“, estime Michiel van den Heuvel. ”Avec le niveau actuel des taux, il est possible de couvrir le coût d’un emprunt avec le rendement tiré d’un portefeuille de placements.”

Avec le DB Investment Loan, les clients satisfont un besoin de financement tout en conservant leur portefeuille. Le principe? La totalité du montant que vous empruntez est couverte par le comptetitres (et d’éventuels avoirs sur un compte en espèces). “Le compte-titres constitue en d’autres termes la garantie de l’emprunt“, prolonge Michiel van den Heuvel. ”Le portefeuille est analysé et évalué selon la qualité, l’échéance, la volatilité et le niveau de risque de chaque investissement dont il est constitué. La valeur du portefeuille, la garantie, détermine le montant maximal qui peut être emprunté.”

Pour le remboursement de l’emprunt, il existe deux formules. Les clients qui optent pour un prêt à tempérament “bullet” ne paient périodiquement que les intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance de l’emprunt. Cette formule est possible pour des emprunts de six mois à cinq ans. Dans le cas du prêt à tempérament classique, le client rembourse des intérêts et une partie du capital chaque mois. Cette formule est disponible pour les emprunts dont l’échéance est comprise entre un et dix ans. “Le DB Investment Loan est réservé aux clients DB Personal et Private Banking qui possèdent un portefeuille d’au moins 100.000 euros”, précise encore Michiel van den Heuvel.

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Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

DB Investment Loan est un crédit à la consommation sous la forme d’un prêt à tempérament. Prêteur: Deutsche Bank AG, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main, Germany, HR/RC Frankfurt am Main/Francfort-sur-le-Main. HRB nr. 30000. Deutsche Bank AG Bijkantoor Brussel/Succursale de Bruxelles, avenue Marnixlaan 13-15, 1000 Brussel/ Bruxelles, België/Belgique, RPR/RPM Brussel/Bruxelles, BTW/TVA BE0418.371.094