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En résumé

  • L’habitation familiale jouit d'un statut patrimonial particulier au sein du couple et de la famille.
  • Un statut que vous pouvez optimiser ou personnaliser, par exemple en adaptant votre contrat de mariage.

Les législateurs ont bien mesuré la place de l’habitation familiale en la protégeant et en lui octroyant, à différents niveaux, un statut particulier au sein du couple et de la famille.
Prenons un exemple : vous êtes mariés ou vivez en cohabitation légale ? Alors, vous ne pouvez, notamment, pas décider de vendre l’habitation familiale sans l’accord de votre conjoint ou cohabitant … même si vous êtes propriétaire à 100% de ce bien.

Les lignes qui suivent illustrent également la volonté de vous protéger relativement à l’habitation familiale en cas de décès de votre conjoint ou de votre cohabitant légal.

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Qui hérite légalement de l’habitation familiale au décès du premier des deux conjoints ou cohabitants ?

Prenons l’hypothèse que vous avez des enfants et vous n’avez pas pris de dispositions spécifiques.

Vous êtes mariés ?
La loi vous attribue, en tant que conjoint survivant, l’usufruit de la part de votre conjoint défunt dans l’habitation familiale et des meubles qui la garnissent. Vos enfants en recueillent, quant à eux, la nue-propriété. En outre, vous avez, en tant que conjoint survivant, droit, au minimum, à l’usufruit de l’habitation familiale et des meubles qui la garnissent. Cet usufruit fait partie de ce que l’on appelle votre réserve héréditaire. Depuis ce 1er septembre 2018, cette réserve héréditaire est, le cas échéant, étendue au droit au bail relatif à de l’habitation familiale.

Vous êtes cohabitants légaux ?
La loi vous attribue, en tant que cohabitant légal survivant, l’usufruit de la part de votre cohabitant légal défunt dans l’habitation familiale et des meubles qui la garnissent. Attention toutefois, vous ne bénéficiez par contre d’aucune réserve héréditaire à cet égard.

Vous êtes cohabitants de fait ?
Alors, vous n’héritez pas légalement l’un de l’autre. Vous devez donc, à votre initiative et de votre vivant, prévoir une telle protection, par exemple via un testament.

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En quoi l’usufruit successoral de l’habitation familiale vous protège-t-il en tant que parent survivant ?

En tant que conjoint ou cohabitant légal survivant, l’usufruit successoral de l’habitation familiale vous octroie une protection particulière et importante en ce qu’il vous garantit de pouvoir conserver votre cadre de vie en continuant, en toute hypothèse, à vivre dans le bien en toute tranquillité.

En effet, vous ne pouvez pas être contraint par vos enfants de mettre fin à la détention usufruit/nue-propriété de l’habitation familiale, contrairement aux autres biens de la succession. Vos enfants ne peuvent donc pas exiger de vous le rachat de leur nue-propriété ou encore la vente du bien familial à un tiers. Votre accord, en tant que parent survivant, est, à cette fin, indispensable, quelle que soit la volonté des enfants. Il en va de même si vous êtes en présence d’enfants que votre conjoint ou cohabitant légal défunt a eu d’une union autre que la vôtre.

Attention, il ne faut toutefois pas perdre de vue que, si l’usufruit successoral de l’habitation familiale vous protège en tant que conjoint ou cohabitant légal survivant, il ne vous permet pas de pouvoir disposer seul et librement du bien. Votre souhait de le vendre, par exemple, afin d’acquérir un autre bien immobilier plus en adéquation avec vos besoins, requiert obligatoirement l’accord de vos enfants nus-propriétaires.

Certaines solutions permettent d’anticiper cette problématique en vous apportant plus de confort, comme nous l’expliquons à la question 4.

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L’habitation familiale est-elle soumise à des droits de succession ?

C’est la région de résidence au cours des 5 dernières années précédant le décès du conjoint ou cohabitant légal défunt qui détermine le régime des droits de succession applicable. Ce lieu de résidence correspond le plus souvent au lieu où se situe l’habitation familiale.

Les législateurs régionaux ont, chacun à leur manière et à leur rythme, instauré un régime d’exemption de droits de succession entre conjoints, cohabitants légaux et de fait, applicable à l’habitation familiale. Sous certaines conditions, la part de ce bien que vous recueillez en tant que conjoint, cohabitant légal et de fait survivant (en usufruit ou en pleine propriété) bénéficie du régime fiscal favorable suivant :

Bénéficiaires par région* Région flamande Région wallone Bruxelles-Capitale
Conjoint
Cohabitant légal
Cohabitant de fait
(depuis 3 ans)
Tous sont exempts de droits de succession

*Bénéficiaires d'une part en usufruit ou en pleine propriété dans l’habitation familiale

Enfin, sachez que, dans toutes les Régions, la part recueillie par les enfants (en pleine propriété ou en nue-propriété) est soumise aux taux de droits de succession en ligne directe. Il s’agit des taux progressifs classiques en Région flamande et des taux préférentiels en Régions de Bruxelles-Capitale et wallonne.

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Est-il possible de renforcer la protection légale dont vous bénéficiez en tant que conjoint ou cohabitant légal quant à l’habitation familiale ? Comment et à quel prix ?

En fonction de votre régime matrimonial, vous pouvez, avec votre conjoint, réfléchir à l’opportunité d’entreprendre certaines démarches visant à renforcer la protection du survivant.

En ce qui concerne l’habitation familiale, vous pouvez envisager d’adapter votre contrat de mariage afin de laisser au conjoint survivant le choix de s’attribuer l’habitation familiale en pleine propriété et ce, au moment décès du premier d’entre vous… en tenant compte des circonstances à ce moment-là. Les droits des enfants sont dans ce cas postposés au décès du second parent. En tant que conjoint survivant, vous êtes dans une situation plus confortable étant donné que vous pouvez, par exemple, décider de vendre seul de l’habitation familiale, sans devoir obtenir l’accord de vos enfants.

Cet objectif peut être atteint en insérant, selon le cas, des clauses d’attribution alternative (ou clauses « de choix ») de biens communs en régime de communauté ou de biens appartenant à un patrimoine commun interne (ou une société d’acquêts) constitué dans le cadre d’un régime de séparation des biens.

Attention, ce confort supplémentaire pour le conjoint survivant peut engendrer un coût plus important en droits de succession. En effet, malgré l’exemption applicable entre vous au décès du premier conjoint, c’est la valeur totale de l’habitation familiale qui est prise en compte dans la seconde succession recueillie par vos enfants. Il est possible de réduire cet impact si, en tant que conjoint survivant, vous réalisez une planification successorale adéquate avec vos enfants, une donation par exemple.

La donation ou le testament peuvent également répondre à la problématique de transmission de l’habitation familiale entre vous, en tant que conjoints ou cohabitants légaux ou même de fait. Un contrat d’accroissement établi au moment de l’acquisition de l’habitation familiale ou même ultérieurement peut, dans certains cas, constituer une solution. Ces solutions visent à protéger les conjoints ou cohabitants entre eux mais elles peuvent avoir des conséquences en termes de droits de donation ou de succession qu’il convient de connaître au préalable.

Pour rappel, il est essentiel de faire analyser préalablement les conséquences civiles et fiscales de chaque solution au regard de votre propre situation familiale, de vos besoins et objectifs en termes de planification patrimoniale. La présence d’un ou plusieurs enfants d’une union précédente est par exemple un élément important à prendre en compte dans l’élaboration d’une solution optimale de protection entre conjoints ou cohabitants.

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Y a-t-il un intérêt à donner, de votre vivant, l’habitation familiale à vos enfants ?

La pratique reflète assez fidèlement la place particulière qu’occupe l’habitation familiale… en ce sens que les parents préfèrent généralement en conserver la propriété et le contrôle de leur vivant.

Il est toutefois toujours possible de réaliser une donation de l’habitation familiale à vos enfants. Vous veillerez alors à en conserver l’usufruit afin de pouvoir continuer à l’occuper, votre vie durant, en toute tranquillité. A noter que vous ne pourrez par contre plus en disposer, le vendre par exemple, sans avoir l’accord de vos enfants nus-propriétaires. A votre décès, vos enfants deviendront plein propriétaires de l’habitation sans devoir s’acquitter de droits de succession. Un avantage non négligeable !

Des droits de donation sont par contre obligatoires. Ces droits sont fonction de votre région de résidence. Sachez que, dans les trois régions du pays, les taux applicables ont été revus à la baisse ces dernières années. A condition d’avoir été bien conseillé au préalable, une telle donation immobilière peut se révéler, d’un point de vue fiscal, intéressante, plus ou moins en fonction de votre situation personnelle ainsi que de la région dans laquelle vous résidez. Pour plus de détails au sujet des droits de donation immobilière, nous vous renvoyons vers notre dossier internet « La baisse des droits entraîne un boom de la donation immobilière ».

Nos experts de l'équipe Estate Planning sont aux côtés de votre conseiller pour vous accompagner.

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Cet article ne représente pas un avis fiscal ou juridique. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle du client et est susceptible de changer à l’avenir. Par régime fiscal, on entend le régime fiscal applicable à un client de détail (‘Retail’) moyen en qualité de personne physique et de résident belge.

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